---
title: "Nebankový úver so založením nehnuteľnosti: kedy áno a kedy nikdy"
url: https://www.xpozicky.sk/nebankovy-uver-so-zalozenim-nehnutelnosti/
date: 2026-08-22T04:30:00.000Z
category: "Nebankové pôžičky"
tags: ["Nebankové pôžičky", "Záložné právo", "Americká hypotéka"]
author: "Ivan Kudroč"
description: "Nebankovka požičia aj so záznamom, keď ručíte bytom. Za akých podmienok to dáva zmysel, aké sú reálne sadzby a podľa čoho spoznáte zmluvu, ktorá vás pripraví o bývanie."
image: "https://www.xpozicky.sk/images/nebankovy-uver-so-zalozenim-nehnutelnosti.webp"
---
# Nebankový úver so založením nehnuteľnosti: kedy áno a kedy nikdy

Nebankový úver so založením nehnuteľnosti je produkt pre ľudí, ktorým banka nepožičia, ale majú byt alebo dom. **Veriteľ nepozerá primárne na príjem ani na register, pozerá na hodnotu zálohy.** Práve preto je dostupný aj so záznamom či exekúciou a práve preto je najrizikovejší úver na trhu.

Rozdiel oproti hypotéke je zásadný. Banka pri hypotéke posudzuje vašu schopnosť splácať a nehnuteľnosť je poistkou. Pri nebankovom úvere so zálohou býva nehnuteľnosť hlavným, niekedy jediným kritériom.

![Kľúče a list vlastníctva pri úvere so záložným právom](/images/nebankovy-uver-so-zalozenim-nehnutelnosti.webp)

## Kedy má tento úver zmysel

Zmysel dáva v troch situáciách, a aj v nich len s prepočtom na papieri.

- **Refinancovanie drahších dlhov.** Ak nahradíte mikropôžičky s RPMN 200 % úverom s RPMN 12 %, mesačná záťaž klesne a dlh sa začne umorovať.
- **Vyplatenie exekúcie, ktorá ohrozuje tú istú nehnuteľnosť.** Vtedy zálohou zachraňujete to, o čo by ste inak prišli v dražbe.
- **Jednorazová investícia s návratnosťou**, napríklad rekonštrukcia pred predajom.

Nezmysel to je vtedy, keď peniaze idú na spotrebu, keď nemáte istý príjem na splátky alebo keď sumu potrebujete len na prekrytie mesiaca. Vtedy sa pozrite na [pôžičku 200 eur ihneď](/pozicka-200-eur-ihned/) alebo na dohodu s veriteľom podľa článku [nemám na splátku](/co-robit-ked-nemozete-splacat-pozicku/).

## Aké podmienky čakať

| Parameter | Bežná hodnota | Poznámka |
|---|---|---|
| LTV (podiel úveru k hodnote) | 40 - 70 % | Nebankovky idú nižšie než banky |
| RPMN | 9 - 20 % | Nad 25 % ide o predraženú ponuku |
| Splatnosť | 5 - 20 rokov | Kratšia než pri hypotéke |
| Poplatok za poskytnutie | 1 - 5 % z istiny | Býva strhnutý z vyplácanej sumy |
| Znalecký posudok | 150 - 400 € | Platí žiadateľ, aj keď úver nakoniec nevezme |
| Poistenie nehnuteľnosti | povinné | Vinkulované v prospech veriteľa |

Ak je LTV nízke, napríklad 30 %, a sadzba vysoká, je to signál, že veriteľa zaujíma skôr nehnuteľnosť než splácanie. Pri byte za 150 000 eur má úver 45 000 eur takú istotu, že veriteľovi neprekáža ani vaše zlyhanie.

## Americká hypotéka od nebankovky

Americká hypotéka je bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou. V banke má RPMN spravidla 8 až 14 %, v nebankovke býva vyššia, ale posúdenie je miernejšie.

Rozdiely, ktoré rozhodujú:

- **Banka** chce doložiteľný príjem a čistý register, ponúka nižšiu sadzbu a dlhšiu splatnosť.
- **Nebankovka** akceptuje záznam v registri aj netypický príjem, ale drží nižšie LTV a vyššiu cenu.

Podrobné porovnanie oboch ciest je v článku o [pôžičke s ručením nehnuteľnosťou](/pozicka-s-rucenim-nehnutelnostou/) a v texte o [záložnom práve na nehnuteľnosť](/zalozne-pravo-na-nehnutelnost/).

## Päť podmienok, pri ktorých zmluvu nepodpisujte

Práve v tomto segmente sa vyskytujú zmluvy, ktorých cieľom nie je úver, ale nehnuteľnosť.

1. **Prevod vlastníctva namiesto záložného práva.** Ak máte podpísať kúpnu zmluvu s právom spätnej kúpy, nejde o úver. Prídete o byt a nedostanete ho späť.
2. **Notárska zápisnica so súhlasom s exekúciou pred vyplatením peňazí.** Umožňuje exekúciu bez súdu pri prvom omeškaní.
3. **Bianko zmenka.** Doplniteľná suma znamená, že dlžíte, čo si veriteľ napíše.
4. **Poplatok vopred.** Znalecký posudok si platíte legitímne, ale žiadny poplatok za „schválenie" alebo „rezerváciu zdrojov" pred vyplatením neexistuje.
5. **Zmluvná pokuta a okamžité zosplatnenie po jednej splátke.** Férová zmluva dáva priestor na nápravu.

> **Pravidlo, ktoré platí bez výnimky:** ak vám niekto ponúka úver so založením nehnuteľnosti a netrvá na tom, aby ste rozumeli splátkovému kalendáru, nezaujíma ho vaše splácanie.

Licenciu poskytovateľa si overte v zozname Národnej banky Slovenska. Návod je v článku [ako overiť nebankovku](/ako-overit-nebankovku-nbs-register/).

## Čo sa stane, keď nesplácate

Veriteľ začne výkon záložného práva. Nehnuteľnosť sa predá v dobrovoľnej dražbe, spravidla pod trhovou cenou, a z výťažku sa uspokojí dlh vrátane úrokov a nákladov. Zvyšok dostanete vy, ak nejaký zostane.

Rozdiel oproti exekučnej dražbe je v tom, že **dobrovoľná dražba prebehne rýchlejšie a bez súdu**. Priebeh a možnosti obrany opisuje článok o [dražbe nehnuteľnosti v exekúcii](/drazba-nehnutelnosti-v-exekucii/).

Ak už splácanie nezvládate, riešte to skôr, než príde výzva na výkon záložného práva. Možnosti zhŕňa [ako sa zbaviť dlhov](/ako-sa-zbavit-dlhov/) a pri neúnosnej situácii [osobný bankrot](/osobny-bankrot-na-slovensku/).

## Časté otázky

**Požičia nebankovka na byt aj so záznamom v registri?**

Áno, pri dostatočnej hodnote zálohy býva register druhoradý. Cena je za to vyššia a LTV nižšie.

**Aká je maximálna suma?**

Podľa hodnoty nehnuteľnosti a LTV. Pri byte za 120 000 eur a LTV 50 % ide o 60 000 eur.

**Môžem založiť byt, v ktorom bývam?**

Áno, aj s trvalým pobytom. Preto je riziko také vysoké, pri zlyhaní ide o strechu nad hlavou.

**Potrebujem súhlas manžela?**

Pri nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve áno. Súvislosti rozoberá článok o [exekúcii a majetku manželov](/exekucia-a-manzelia-bsm/).

**Dá sa taký úver predčasne splatiť?**

Áno, pri spotrebiteľských úveroch je poplatok zastropovaný. Pri úveroch mimo režimu spotrebiteľského úveru si podmienky prečítajte v zmluve, býva tam sankčný poplatok.

**Je lacnejšia banka alebo nebankovka?**

Banka takmer vždy. Nebankovku má zmysel riešiť až vtedy, keď vás banka odmietla, nie ako prvú možnosť.

Založenie nehnuteľnosti je najsilnejšia páka, akú v rukách máte, a použiť sa dá len raz. Preto ju nechajte na situáciu, ktorá tým skutočne skončí, nie na tú, ktorá sa tým len odloží.