Hypotéka je dnes veľmi obľúbený a využívaný finančný produkt. Pre väčšinu ľudí je to jediný spôsob na získanie vlastného bývania. Nie každý na ňu ale dosiahne, banky sú totiž veľmi prísne a prieberčivé. Tento článok vám odpovie na otázky typu: Ak šancu získať hypotéku? Aký musím mať príjem na hypotéku? Na akú vysokú hypotéku dosiahnem?
Čo banky zohľadňujú pri žiadosti o hypotéku?
Banky sa pri poskytnutí hypotéky uisťujú o tom, či ju dokážete splácať. V prípade bežných hypoték, ktoré sa vyznačujú svojou dlhodobosťou a relatívne nízkym úrokom sú obzvlášť opatrné. Starostlivo si vyberajú kto má šancu získať hypotéku a kto nie. Medzi hlavné body, ktoré sledujú pri posudzovaní žiadosti o hypotéku patria:
- Bonita klienta – ako je schopný hypotekárny úver splácať
- Výška jeho súčasných príjmov
- Existencia iných úverov a celková dlžná čiastka
- Riadna finančná história – predchádzajúce pôžičky boli uhradené včas a riadne
- Často banky vyžadujú, aby si klient u nich zriadil bežný účet. Ako dôvod je väčšinou uvádzaný fakt, že banka z neho bude automaticky strhávať splátky k určitému dňu. Hlavný dôvod ale býva kontrola a podrobnejší prehľad nad finančnou situáciou klienta.
Alternatívou by v tomto prípade bola nebanková hypotéka. Nebankové spoločnosti majú oveľa menej prísne pravidlá, ale to sa zároveň sa spája s mnohými rizikami. Ďalšou možnosťou je ešte tzv. hypotéka pre mladých s možnosťou získať nižší úrok na dobu 5 rokov.
Podľa čoho sa určuje výška hypotéky?
Výška hypotéky sa určuje podľa niekoľkých hlavných faktorov. Bankový sektor pracuje s niekoľkými skratkami, ktoré určujú výšku hypotekárneho úveru a tiež toho kto na hypotéku dosiahne.
- LTI – “loan to income” – pomer úveru k čistému ročnému príjmu
- LTV – “loan to value” – pomer výšky úveru a ceny nehnuteľnosti
- DSTI – “debt service to income” – pomer výšky splátky a čistého mesačného príjmu
U LTI platí, že čím vyšší čistý ročný príjem máte, tým vyššiu hypotéku môžte dostať.
LTV určuje úrokovú sadzbu. Čím nižší pomer, tým nižší úrok. Zároveň to ale znamená, že klient musí uhradiť väčšiu časť nehnuteľnosti z vlastnej peňaženky.
DSTI zase mení výšku mesačnej splátky. Každá banka má iné čísla. V niektorých prípadoch nemajú problém s 50% výškou, ale iné nie sú ochotné presiahnuť 30%.
V súčasnej dobe banky v drvivej väčšine poskytujú hypotéky do 80% výšky trhovej ceny nehnuteľnosti (LTV <80%).
Predtým bolo možné uhradiť napr. len 10%, dne ale banky vyžadujú, aby ste ste minimálne 20% ceny nehnuteľnosti uhradili z vašich vlastných prostriedkov. Potenciálne na to môžte využiť aj spotrebný úver, ale tým sa vám prvé roky mesačná splátka hypotéky o dosť navýši.
U americkej hypotéky banky väčšinou vyplatia iba 70% ceny nehnuteľnosti. Výhodou je, že peniaze sa dajú použiť na čokoľvek.
Výpočet na získanie hypotéky
K ilustračnému výpočtu kto dosiahne na hypotéku a na akú vysokú hypotéku dosiahne vám poslúži hypotékárna kalkulačka na webstránkach bánk. Táto kalkulačka určuje výšku hypotéky podľa príjmu a termínov a pomerov spomenutých vyššie.
Dôležité je aj to o akú sumu teda budúci klient žiada. Či potrebuje vyššiu sumu na dom či byt alebo nižšiu na napr. hypotéku na družstevný byt. Je dôležité nezabudnúť, že človek nemusí byť na hypotéku sám. Manžel alebo manželka sa môžu stať spolužiadatelia a tak výrazne zvýšiť šancu na získanie hypotéky.
Tak je možné dosiahnuť na vyššiu hypotéku vďaka vyššiemu príjmu a nižší pomer splátky k čistému mesačnému príjmu. Zvýši sa tým aj bonita v očiach banky a klient dosiahne na hypotéku, ktorú by mu banka samotnému neposkytla.
