---
title: "Úver na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí: Ako financovať apartmán v SR?"
url: https://www.xpozicky.sk/uver-na-nehnutelnost-v-zahranici/
date: 2026-09-08T09:10:00.000Z
modified: 2026-08-29T01:30:00.000Z
category: "Úvery a hypotéky"
tags: ["Úver na nehnuteľnosť v zahraničí", "Kúpa apartmánu v Chorvátsku Španielsku", "Americká hypotéka v slovenskej banke", "Založenie tuzemskej nehnuteľnosti"]
author: "Ivan Kudroč"
description: "Túžite po apartmáne pri mori v Chorvátsku, Taliansku či Španielsku? Zistite, ako financovať zahraničnú nehnuteľnosť cez slovenské banky alebo zahraničné hypotéky."
image: "https://www.xpozicky.sk/images/library/approved-ai/uver-na-nehnutelnost-v-zahranici.webp"
---
# Úver na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí: Ako financovať apartmán v SR?
Kúpu nehnuteľnosti v zahraničí (napríklad apartmánu v Chorvátsku, Španielsku, Taliansku, Rakúsku či Grécku) **nemožno financovať klasickou slovenskou účelovou hypotékou so založením kupovanej zahraničnej nehnuteľnosti, pretože slovenské banky zo zákona nevedia zapísať záložné právo na zahraničnom katastri nehnuteľností**. Najdostupnejším spôsobom financovania v slovenskej banke je **bezúčelový hypotekárny úver (americká hypotéka) alebo účelová hypotéka so založením inej tuzemskej nehnuteľnosti (bytu či rodinného domu na území Slovenska), prípadne žiadosť o hypotéku priamo v zahraničnej banke v krajine, kde nehnuteľnosť kupujete (vyžaduje sa 30 % až 50 % vlastných zdrojov)**.
Pokiaľ nemáte na Slovensku nehnuteľnosť na založenie a zahraničná banka vás odmietne pre chýbajúce lokálne daňové väzby, zostáva možnosť dofinancovania spotrebným úverom do výšky 25 000 až 35 000 € v kombinácii s vlastnými nasporenými úsporami.
## Porovnanie: Spôsoby financovania nehnuteľnosti v zahraničí
Ktoré modely financovania môžu slovenskí občania využiť v roku 2026:
| Model financovania | Kde sa úver vybavuje | Založená nehnuteľnosť | Maximálna výška financovania (LTV) | Typická úroková sadzba |
|---|---|---|---|---|
| **Americká hypotéka (SR banka)** | Slovenská banka (SLSP, ČSOB, VÚB, TB) | **Byt alebo dom na Slovensku** | **70 % až 80 % z hodnoty SR nehnuteľnosti** | **4,20 % až 5,50 % p.a.** |
| **Účelová hypotéka so SR ťarchou** | Vybrané slovenské banky | Byt/dom na Slovensku | **Až do 80 % hodnoty SR nehnuteľnosti** | **3,80 % až 4,60 % p.a. (Najvýhodnejší úrok)** |
| **Hypotéka v zahraničnej banke** | Banka v Chorvátsku, Španielsku a pod. | **Kupovaná zahraničná nehnuteľnosť** | **50 % až 70 % (Vyžaduje 30-50 % hotovosť)** | **4,50 % až 6,50 % p.a.** |
| **Spotrebný úver na dofinancovanie** | Slovenská banka | Bez založenia (Bez zálohu) | Maximálne 25 000 až 35 000 € | 6,50 % až 9,50 % p.a. |
Založenie nehnuteľnosti na Slovensku predstavuje pre Slováka najrýchlejšiu a najlacnejšiu cestu k získaniu peňazí bez jazykových a cezhraničných bariér.
## Podmienky hypotéky v obľúbených zahraničných destináciách
Ako postupujú zahraničné banky pri žiadosti nerezidenta zo Slovenska:
| Krajina nákupu nehnuteľnosti | Minimálna vlastná hotovosť (Akontácia) | Akceptácia príjmu zo Slovenska | Špecifické poplatky a dane z prevodu |
|---|---|---|---|
| **Chorvátsko (Záhreb, pobrežie)** | **30 % až 40 % z kúpnej ceny** | **Vysoká (Banky patriace do skupín Erste / Intesa)** | **Daň z prevodu nehnuteľnosti 3 % + DPH pri novostavbách** |
| **Španielsko (Costa del Sol, Alicante)** | **30 % až 50 % z ceny nehnuteľnosti** | Vysoká (Nutnosť získať NIE číslo a účet) | Daň ITP (6 - 10 % podľa regiónu) + Notárske poplatky |
| **Taliansko (sever, Kalábria)** | 40 % až 50 % z ceny | Stredná (Vyžaduje taliansky daňový kód Codice Fiscale) | Registračná daň 2 % (rezident) až 9 % (dovolenkový dom) |
| **Rakúsko a Nemecko** | 20 % až 30 % z ceny | Veľmi vysoká (Prísne pravidlá KIM-VO v Rakúsku) | Daň Grunderwerbsteuer 3,5 % + Zápis do Grundbuch 1,1 % |
Väčšina zahraničných bánk požaduje, aby mal kupujúci zriadený miestny bežný účet a pridelené lokálne daňové identifikačné číslo pred podpisom rezervačnej zmluvy.
## Modelový príklad: Kúpa apartmánu v Chorvátsku za 140 000 €
Porovnanie financovania cez slovenskú americkú hypotéku a chorvátsku banku:
| Parameter riešenia | Model A: Slovenská hypotéka (Založený byt v SR) | Model B: Chorvátska hypotéka (Založený apartmán v HR) | Rozdiel a výhody |
|---|---|---|---|
| **Hodnota kupovaného apartmánu** | 140 000 € (Zadar / Split) | 140 000 € (Zadar / Split) | Rovnaká nehnuteľnosť |
| **Potrebná vlastná hotovosť** | **0 € až 20 000 €** | **42 000 € (30 % akontácia)** | Model A šetrí hotovosť |
| **Založená nehnuteľnosť** | 3-izbový byt v Trnave (Hodnota 180 000 €) | Kupovaný apartmán v Chorvátsku | Odlišný kataster |
| **Výška poskytnutého úveru** | **140 000 € na 25 rokov** | **98 000 € na 20 rokov** | V SR získate celú kúpnu cenu |
| **Úroková sadzba** | **4,19 % p.a. (Slovenská banka)** | **5,40 % p.a. (Chorvátska banka)** | Úspora na úrokoch v SR banke |
| **Mesačná splátka úveru** | **754 € mesačne** | **668 € mesačne** | Dlhšia splatnosť v SR banke |
Financovanie cez slovenskú banku so založením tuzemského bytu bolo výrazne jednoduchšie, nevyžadovalo preklady do chorvátčiny a prinieslo nižší úrok.
## Poistenie nehnuteľnosti v zahraničí a vinkulácia
Čo vyžaduje zahraničná banka pri poskytnutí hypotéky:
- **Povinné majetkové poistenie nehnuteľnosti:** Poistná zmluva na živelné riziká (požiar, zemetrasenie, povodeň, víchrica) uzatvorená v lokálnej poisťovni v plnej reprodukčnej hodnote stavby.
- **Vinkulácia poistného plnenia:** Vinkulačné tlačivo potvrdené poisťovňou v prospech financujúcej zahraničnej banky. V prípade totálnej škody poistné plnenie vyplatí poisťovňa priamo banke na umorenie zostatku hypotéky.
- **Správa nehnuteľnosti (Property management):** Ak nehnuteľnosť prenajímate na diaľku, odporúča sa zmluva s miestnou správcovskou agentúrou (spravidla 15 % až 25 % z vybratého nájomného za upratovanie, check-in a údržbu).
## Cezhraničné dedenie a európske dedičské osvedčenie
Ako sa rieši dedenie nehnuteľnosti ležiacej v inom štáte EÚ:
- **Európske nariadenie o dedení (Nariadenie EÚ č. 650/2012):** Štandardne sa dedičské konanie riadi právnym poriadkom krajiny, kde mal zosnulý v čase smrti obvyklý pobyt (teda slovenským právom).
- **Možnosť voľby rozhodného práva v závete:** V závete spísanom u notára môžete explicitne určiť, že dedenie vášho apartmánu v Španielsku alebo Taliansku sa bude spravovať právom Slovenskej republiky.
- **Európske osvedčenie o dedičstve:** Notár na Slovensku vydá dedičom osvedčenie platné vo všetkých členských štátoch EÚ, na základe ktorého zahraničný kataster prepíše nehnuteľnosť na dedičov bez nutnosti viesť osobitný zahraničný súdny spor.
## Daňové povinnosti a poplatky pri kúpe v zahraničí
Čo všetko musíte zaplatiť okrem samotnej kúpnej ceny:
1. **Miestna daň z nadobudnutia nehnuteľnosti:** Pohybuje sa od 3 % v Chorvátsku až po 10 % v španielskych provinciách.
2. **Poplatky za notára a právnika:** Právny servis v zahraničí stojí spravidla 1 % až 2 % z kúpnej ceny.
3. **Poplatky za súdny preklad zmlúv:** Rezervačná a kúpna zmluva musia byť skontrolované certifikovaným právnikom.
4. **Miestna daň z nehnuteľností (Každoročne):** Ročná daň odvádzaná zahraničnej samospráve.
5. **Zdaňovanie príjmov z prenájmu:** Ak apartmán prenajímate turistom, daň platíte v štáte, kde nehnuteľnosť leží (podľa zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia), a na Slovensku príjem iba priznáte a vyjmete zo zdanenia.
## Právne riziká nákupu nehnuteľností mimo územia SR
Na čo si dať pozor pred podpisom zmluvy:
- **Čierne stavby a chýbajúce kolaudačné rozhodnutia:** V stredomorských krajinách (najmä juh Talianska a Grécko) je bežné, že časti domov boli postavené nelegálne bez stavebného povolenia.
- **Ťarchy a staré dlhy na nehnuteľnosti:** V zahraničí prechádzajú dlhy za energie a komunitné poplatky automaticky na nového vlastníka.
- **Kondomíniové a komunitné poplatky:** Poplatky za správu bazéna, záhrady a strážnej služby v rezorte môžu dosahovať 150 až 400 € mesačne.
## Praktické odporúčania pre úspešný nákup
Čo urobiť pred zložením rezervačného poplatku:
- **Osobná obhliadka nehnuteľnosti aj mimo hlavnej sezóny:** Navštívte lokalitu na jeseň alebo v zime, aby ste videli reálnu funkčnosť infraštruktúry a dostupnosť obchodov.
- **Overenie prístupovej cesty na katastri:** Uistite sa, že prístupová cesta k pozemku je verejná a nie je v súkromnom vlastníctve susedov.
- **Zabezpečenie tlmočníka pri podpise zmluvy:** Prítomnosť certifikovaného tlmočníka pri notárskom zápise je v mnohých krajinách zákonnou podmienkou platnosti prevodu.
## Výhody a riziká investície do zahraničnej nehnuteľnosti
Prehľad kľúčových aspektov:
- **Pasívny príjem z krátkodobého prenájmu turistom:** Výnos z prenájmu na úrovni 6 % až 10 % p.a.
- **Vlastná dovolenková destinácia:** Bezplatné ubytovanie pre rodinu kedykoľvek počas roka
- **Diverzifikácia majetku mimo Slovenska:** Ochrana kapitálu v stabilných zahraničných lokalitách
- **Jednoduché financovanie cez slovenskú americkú hypotéku:** Rýchly proces bez prekladov
- Nemožnosť založiť zahraničnú nehnuteľnosť v slovenskej banke
- Nutnosť vlastniť tuzemskú nehnuteľnosť bez ťarchy na založenie
- Dodatočné vstupné náklady na miestne dane, notárov a právnikov (spravidla 8 % až 15 % k cene)
> **Tip:** Ak kupujete nehnuteľnosť v zahraničí, **vždy si najmite nezávislého lokálneho advokáta, ktorý nezastupuje realitnú kanceláriu ani predávajúceho**. Skontroluje zápis v zahraničnom liste vlastníctva a overí, či nehnuteľnosť nemá nevysporiadané dedičské nároky.
Prečítajte si aj článok o tom, [ako funguje pôžička od zahraničného investora a ako rozpoznať podvod](/pozicka-od-zahranicneho-investora-podvod/).
## Často kladené otázky o úvere na nehnuteľnosť v zahraničí
**Môže mi slovenská banka založiť apartmán v Chorvátsku alebo Španielsku?**
Nie, slovenské banky nemôžu zapísať záložné právo na zahraničnom katastri. Založiť musíte nehnuteľnosť na Slovensku.
**Aký typ úveru je v slovenskej banke najvýhodnejší?**
Účelová alebo bezúčelová americká hypotéka so založením slovenského bytu či rodinného domu.
**Poskytne mi španielska alebo chorvátska banka hypotéku na 100 % ceny?**
Nie, zahraničné banky poskytujú nerezidentom maximálne 50 % až 70 % z kúpnej ceny, takže musíte mať 30 % až 50 % vlastnej hotovosti.
**Ako sa zdaňuje príjem, ak apartmán pri mori prenajímam cez Airbnb/Booking?**
Daň z prenájmu platíte v krajine, kde nehnuteľnosť leží. Na Slovensku podáte daňové priznanie a uplatníte metódu vyňatia príjmov.
**Potrebujem v zahraničí miestne daňové číslo?**
Áno, pred kúpou musíte získať miestne identifikačné číslo (napr. OIB v Chorvátsku alebo NIE v Španielsku).
**Môžem na dofinancovanie použiť bežný spotrebný úver zo SR?**
Áno, slovenské banky poskytujú bezúčelové spotrebné úvery do 25 000 až 35 000 €, ktoré môžete voľne použiť na doplatenie kúpnej ceny.