Limit DSTI určuje, že na všetky vaše mesačné splátky - nielen hypotéku - smie ísť najviac 60 % čistého príjmu, ktorý vám ostane po odpočítaní životného minima. Toto pravidlo stanovila Národná banka Slovenska a každá banka ho musí dodržiavať, takže bez ohľadu na to, akú bonitu máte, maximálna splátka sa počíta z vášho príjmu podľa pevnej matematiky. Ak teda žijete sami a zarábate 1 800 eur čistého mesačne, banka odpočíta životné minimum 295,22 eura a celková suma splátok nesmie prekročiť približne 903 eur mesačne. Zvyšných 40 % je povinná rezerva, ktorú podrobne vysvetľujeme v článku o finančnej rezerve pri hypotéke.
DSTI (debt service-to-income ratio) je ukazovateľ zaťaženia príjmu dlhmi, opatrenie NBS ho nazýva ukazovateľ schopnosti splácať. Banky ho pri úveroch na bývanie posudzujú od marca 2017, v dnešnej podobe so 40 % rezervou od roku 2020. Je jedným z hlavných dôvodov, prečo niekomu vyjde vyššia splátka a niekto dostane zamietnutie napriek slušnému príjmu.
Čo presne DSTI meria#
DSTI porovnáva všetky mesačné splátky s príjmom, ktorý vám ostane po odpočítaní životného minima domácnosti:
DSTI = súčet mesačných splátok všetkých záväzkov / (čistý mesačný príjem - životné minimum) × 100
Výsledok nesmie presiahnuť 60 %. Opatrenie NBS č. 10/2016 to zapisuje inak, no s rovnakým výsledkom: k životnému minimu pripočíta 40 % rozdielu medzi príjmom a životným minimom a splátky sa musia zmestiť do toho, čo z príjmu ostane.
Do čitateľa patria:
- splátka žiadanej hypotéky, pri stresovom teste vyššia než zmluvná,
- splátky existujúcich hypoték a spotrebných úverov,
- najmenej 3 % zo schváleného limitu kreditných kariet a kontokorentov, aj keď ich nečerpáte,
- splátky leasingu aj nebankových pôžičiek.
Do menovateľa ide čistý príjem po zdanení, spravidla priemer pravidelne sa opakujúcich príjmov za posledných šesť mesiacov - mzda, príjem zo živnosti po odpočítaní nákladov, dôchodok, pravidelné príjmy z prenájmu. Od neho sa odpočíta životné minimum vás aj osôb, ktoré živíte. Od 1. júla 2026 je to 295,22 eura na prvú dospelú osobu, 205,96 eura na ďalšiu dospelú osobu a 134,80 eura na nezaopatrené dieťa. Nepravidelné bonusy a prémie banka nemusí uznať a čestné vyhlásenie o príjme nestačí.
Limity, ktoré určuje NBS#
Národná banka Slovenska stanovila makroobezretné limity, ktoré viažu banky:
| Parameter | Limit | Poznámka |
|---|---|---|
| DSTI | max 60 % príjmu po odpočítaní životného minima | zvyšných 40 % je povinná rezerva |
| Výnimky z DSTI | rezerva najmenej 30 % | max 7 % objemu nových úverov za štvrťrok a 5 % za polrok |
| DTI | max 8-násobok ročného čistého príjmu | od 41 rokov nižší, ak úver beží po 65. narodeninách |
| Výnimka z DTI | do 9-násobku, od roku 2027 do 10-násobku | len úvery s nárokom na daňový bonus na úroky |
| LTV | do konca 2026 štandardne 80 % | časť úverov do 90 % |
| Splatnosť | spravidla max 30 rokov | dlhšia max pri 10 % objemu za štvrťrok |
Okrem DSTI rozhodujú aj DTI, teda limit celkového dlhu, a LTV, teda podiel úveru na hodnote nehnuteľnosti uznanej bankou. Od januára 2027 môže LTV pri kúpe alebo výstavbe prvého bývania dosiahnuť 90 %, ak má každý žiadateľ najviac 35 rokov pri podaní žiadosti a nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Od júla 2027 je štandardný limit 70 %, ak žiadatelia spolu vlastnia aspoň dve rezidenčné nehnuteľnosti alebo banka ich počet nezistí. Podrobnosti uvádza prehľad limity LTV a výpočet vlastných zdrojov.
Praktický príklad výpočtu maximálnej splátky#
Predstavme si dvojicu s dvomi deťmi:
- jej čistý príjem: 1 200 eur
- jeho čistý príjem: 1 600 eur
- spoločne: 2 800 eur mesačne
- existujúce záväzky: leasing 185 eur + kreditná karta s limitom 1 500 eur, z ktorej banka započíta 3 %, teda 45 eur
Životné minimum domácnosti: 295,22 + 205,96 + 2 × 134,80 = 770,78 eura.
Maximálne povolené splátky: (2 800 - 770,78) × 0,6 = 1 217,53 eura.
Odpísaním existujúcich záväzkov ostáva na hypotéku: 1 217,53 - 230 = 987,53 eura mesačne.
Pri 30-ročnej splatnosti a úrokovej sadzbe 3,5 % zodpovedá splátka 987,53 eura približne hypotéke vo výške 220 000 eur (samotnú splátku si overíte pomocou hypotekárnej kalkulačky). Limit DTI by pri obidvoch dlžníkoch mladších ako 41 rokov pustil celkový dlh až do 268 800 eur, takže brzdou je tu DSTI. Znie to veľkoryso, ale pozor - do hry vstupuje aj stresový test.
Stresový test: splátka pri vyššej sadzbe#
Banka neposudzuje schopnosť platiť len pri dnešnej sadzbe. Ak úver nemá sadzbu zafixovanú na celú dobu splatnosti, musí overiť, či splátku zvládnete aj pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body a pri splatnosti 30 rokov. Pri fixácii dlhšej ako desať rokov stačí navýšenie o 1 percentuálny bod a pri hypotéke zabezpečenej nehnuteľnosťou stresová sadzba nemusí presiahnuť 6 %.
Pri našom príklade teda banka počíta so sadzbou 5,5 %, pri ktorej by úver 220 000 eur mal splátku zhruba 1 249 eur - a to nad dostupných 987,53 eura neprejde. Reálne schváliteľná suma klesne na približne 174 000 eur - presne takto funguje výpočet koľko si možno požičať podľa príjmu.
Práve stresový test je často ten tichý vrah veľkých hypotekárnych predstáv. V našom príklade zobral približne 21 % objemu úveru. Pri sadzbe nad 4 % sa stresová sadzba zastaví na 6 %, takže prirážka je menšia ako 2 body a rozdiel klesne.
Pásmové hodnoty DSTI a čo znamenajú#
Tabuľka ukazuje, čo jednotlivé pásma znamenajú podľa opatrenia NBS. Sumy platia pre rodinu z príkladu vyššie.
| Pásmo DSTI | Čo z toho vyplýva | Splátky rodiny z príkladu |
|---|---|---|
| do 60 % | v limite NBS | do 1 217,53 eura |
| 60 - 70 % | len cez výnimku s rezervou aspoň 30 %, banka má na ňu obmedzenú kvótu | do 1 420,45 eura |
| nad 70 % | nový úver neprejde, výnimkou je refinancovanie bez navýšenia nad 2 000 eur alebo 5 % | nad 1 420,45 eura |
Priestor pod limitom nie je zbytočný. Keď vám po refixácii stúpne splátka alebo budete neskôr potrebovať ďalší úver, práve on rozhodne, či sa doň zmestíte.
Ako si DSTI zlepšiť pred žiadosťou o hypotéku#
Keď vám výpočet nevyjde, existuje viacero legálnych pák:
- Splatte alebo konsolidujte drobné úvery. Každá splátka, ktorá zmizne z čitateľa, uvoľní miesto pre hypotéku. Konsolidácia pôžičiek často zníži celkovú mesačnú záťaž.
- Zrušte nepoužívané kreditné karty a limity. Banka musí započítať najmenej 3 % zo schváleného limitu aj pri karte, ktorú nepoužívate.
- Doplňte druhého dlžníka. Dvojpríjmová domácnosť má vyšší menovateľ, takže stúpne aj povolená splátka.
- Dokladujte všetky pravidelné príjmy. Pravidelné prémie, príjmy z prenájmu či dohôd - ak sú stabilné a dokázateľné, pomôžu.
- Znížte žiadanú sumu alebo predĺžte splatnosť do hranice 30 rokov, čo zníži zmluvnú splátku (za cenu vyšších celkových úrokov). Stresová splátka sa však počíta s 30 rokmi vždy, takže ak rozhoduje stresový test, predĺženie nepomôže.
- Zvážte dlhšiu fixáciu. Pri fixácii nad desať rokov banka v stresovom teste pripočíta len 1 percentuálny bod namiesto dvoch, a tým klesne aj DSTI.
DSTI pri refixácii, konsolidácii a ďalších úveroch#
Limit DSTI vás nesprevádza len pri prvej žiadosti. Banka ho počíta znova pri každom novom úvere a pri každom navýšení existujúceho úveru. Tri najčastejšie situácie:
Refixácia. Keď sa sadzba po skončení fixácie zvýši, rastie aj splátka a s ňou váš DSTI. Ak sa priblížite k limitu NBS, pri ďalšom úvere - napríklad spotrebnom na rekonštrukciu - vám už miesto nemusí stačiť. Preto sa oplatí sledovať svoje DSTI dlhodobo, nielen v deň podpisu hypotéky.
Konsolidácia záväzkov do hypotéky. Zlúčenie spotrebných úverov do hypotekárneho úveru zníži mesačnú splátku a tým aj DSTI, ale celkový dlh a doba splatnosti narastú. Je to nástroj na uvoľnenie rozpočtu, nie na úsporu úrokov.
Nový úver popri hypotéke. Každá nová splátka sa pripočíta do čitateľa pomeru. Opatrenie NBS určuje rezervu ako minimum, takže banka môže počítať aj prísnejšie, než vyžaduje limit.
Praktická rada znie jednoducho: majte prehľad o všetkých svojich splátkach a ich pomere k príjmu. Kto pozná svoje DSTI, dokáže predvídať, aký objem úveru banky reálne schvália, a nestavia plány na nereálnych číslach.
Kde sa dá od limitu uhnúť#
Výnimky z DSTI sú zákonné, no nie sú automatické. Podľa § 2 ods. 6 opatrenia NBS č. 10/2016 smie banka pri časti úverov počítať s rezervou nižšou ako 40 %, najmenej však 30 %. Takéto úvery môžu tvoriť najviac 7 % objemu nových úverov na bývanie a spotrebiteľských úverov za predchádzajúci štvrťrok a zároveň 5 % za predchádzajúci polrok. Koho do kvóty pustí, rozhoduje banka sama. Môže prihliadať napríklad na nízke LTV alebo úspory, opatrenie však žiadne také kritériá neurčuje. Nepočítajte s výnimkou ako s istotou a nestavajte plán bývania na predpoklade, že vám ju banka dá. Celý proces od žiadosti po podpis popisuje kompletný sprievodca hypotékou.
Často kladené otázky o limite DSTI#
Započítava sa do príjmu aj materská dovolenka alebo rodičovský príspevok?
Banky tieto príjmy spravidla akceptujú len obmedzene alebo vôbec, pretože sú časovo obmedzené. Ak je hlavným príjmom domácnosti príspevok počas materskej dovolenky, možnosti hypotéky sú výrazne nižšie - rozhodujúci býva príjem druhého dlžníka.
Platí limit DSTI aj na nebankové pôžičky?
Áno, pri spotrebiteľských úveroch platí obdobný limit so 40 % rezervou. Musia ho dodržať banky aj nebankové spoločnosti s povolením NBS poskytovať úvery bez obmedzenia rozsahu. Od 20. novembra 2026 to ukladá § 13 ods. 11 zákona č. 312/2025 Z. z., predtým § 7 ods. 19 zákona č. 129/2010 Z. z. Rezervu si aj tak strážte sami, limit neráta s vašimi skutočnými výdavkami.
Započítava sa do DSTI aj kreditná karta, ktorú nepoužívam?
Áno. Banka musí započítať najmenej 3 % zo schváleného limitu karty aj kontokorentu, aj keď ich nečerpáte. Pri limite 2 000 eur je to najmenej 60 eur mesačne, preto sa pred žiadosťou o hypotéku oplatí nepoužívané karty zrušiť alebo znížiť ich limity.
Ako DSTI počítajú živnostníci a SZČO?
Z daňového priznania a dokladu o príjmoch od jeho podania - banka berie príjem po odpočítaní nákladov a upravuje ho vlastnou metodikou. Kvôli optimalizácii daní môže mať živnostník na papieri nízky príjem, aj keď reálne zarába viac.
Prečo mi banka schválila nižšiu sumu, než zodpovedá limitu DSTI?
Do hry vstupujú aj ďalšie limity - DTI (max 8-násobok ročného príjmu), LTV a stresový test +2 p. b. Obmedzujúcim faktorom býva ten najprísnejší z nich, nie vždy DSTI.
Platí pre mladých do 35 rokov miernejší limit DSTI?
Nie. Opatrenie NBS osobitný limit DSTI pre mladých neurčuje. Mladým s nárokom na daňový bonus na zaplatené úroky pomáha iba výnimka z limitu DTI podľa § 8a ods. 4, viac v článku o hypotéke pre mladých.
Zníži mi splatenie auta na leasing DSTI?
Áno, hneď ako sa záväzok uzavrie a premietne do registrov. Ak leasing končí v priebehu pár mesiacov, prejdite s poradcom v banke, či sa oplatí doplatiť ho ešte pred žiadosťou.
Kde nájdem oficiálne znenie limitov?
Aktuálne vyhlášky a opatrenia Národnej banky Slovenska zverejňuje priamo NBS na svojom webe v sekcii makroobezretných nástrojov. Pre hypotéky platí opatrenie č. 10/2016 v znení neskorších predpisov.
