Limit DSTI určuje, že na všetky vaše mesačné splátky - nielen hypotéku - smie ísť spravidla najviac 45 % čistého mesačného príjmu. Toto pravidlo stanovila Národná banka Slovenska a každá banka ho musí dodržiavať, takže bez ohľadu na to, akú bonitu máte, maximálna splátka sa počíta z vášho príjmu podľa pevnej matematiky. Ak teda zarabáte 1 800 eur čistého mesačne, celková suma splátok nesmie prekročiť približne 810 eur mesačne. Pre mladých do 35 rokov s nižším príjmom platí miernejší strop 50 %.
DSTI (debt service-to-income ratio) je ukazovateľ zaťaženia príjmu dlhmi. Banky ho posudzujú pri každom hypotekárnom úvere od roku 2018 a je jedným z hlavných dôvodov, prečo niekomu vyjde vyššia splátka a niekto dostane zamietnutie napriek slušnému príjmu.
Čo presne DSTI meria#
DSTI je pomer všetkých mesačných splátok k čistému mesačnému príjmu:
DSTI = súčet mesačných splátok všetkých záväzkov / čistý mesačný príjem × 100
Do čitateľa patria:
- splátka žiadanej hypotéky,
- splátky existujúcich hypoték a spotrebných úverov,
- minimálne mesačné platby z kreditných kariet a revolvingových úverov,
- splátky leasingu, kontokorentu aj nebankových pôžičiek.
Do menovateľa ide čistý príjem po zdanení - mzda, príjem zo živnosti po odpočítaní nákladov, rentový príjem, pravidelné príjmy z prenájmu. Bonusy a prémie banky započítavajú opatrnejšie alebo vôbec.
Limity, ktoré určuje NBS#
Národná banka Slovenska stanovila makroobezretné limity, ktoré viažu banky:
| Parameter | Limit | Poznámka |
|---|---|---|
| DSTI | max 45 % príjmu | štandardná hranica pre všetkých |
| DSTI mladí do 35 rokov | max 50 % príjmu | pri nižších príjmoch |
| Výnimky z DSTI | max 20 % portfólia | banka môže výnimočne prekročiť limit |
| DTI | max 8-násobok ročného príjmu | dlžníci do 40 rokov |
| LTV | max 80 % | výnimočne do 90 % |
| Splatnosť | spravidla max 30 rokov |
Okrem DSTI tak rozhodujú ešte dva ďalšie ukazovatele. Limit DTI obmedzuje celkovú výšku úveru na osemnásobok vášho ročného príjmu a LTV hovorí, koľko percent ceny nehnuteľnosti banka financuje - štandardne 80 %, zvyšných aspoň 20 % musíte doplniť vlastnými prostriedkami. Podrobne sme limity DTI rozoberali v samostatnom článku o limite DTI, tu sa sústredíme na splátku.
Praktický príklad výpočtu maximálnej splátky#
Predstavme si dvojicu s dvomi deťmi:
- jej čistý príjem: 1 200 eur
- jeho čistý príjem: 1 600 eur
- spoločne: 2 800 eur mesačne
- existujúce záväzky: leasing 180 eur + kreditná karta s limitom (minimálna platba počítaná 5 % z využitého čerpania) 50 eur
Maximálne povolené splátky: 2 800 × 0,45 = 1 260 eur.
Odpísaním existujúcich záväzkov ostáva na hypotéku: 1 260 - 230 = 1 030 eur mesačne.
Pri 30-ročnej splatnosti a úrokovej sadzbe okolo 3,5 % zodpovedá splátka 1 030 eur približne hypotéke vo výške 227 000 eur (samotnú splátku si overíte pomocou hypotekárnej kalkulačky). Znie to veľkoryso, ale pozor - do hry vstupuje aj stresový test.
Stresový test: splátka pri vyššej sadzbe#
Banka neposudzuje schopnosť platiť len pri dnešnej sadzbe. Musí overiť, či splátku zvládnete aj pri sadzbe zvýšenej o 2 percentuálne body. Pri našom príklade teda počíta so sadzbou 5,5 %, pri ktorej by rovnaký úver mal splátku zhruba 1 290 eur - a to už nad limit DSTI 1 260 eur neprejde. Reálne schváliteľná suma klesne na približne 181 000 eur - presne takto funguje výpočet koľko si možno požičať podľa príjmu.
Práve stresový test je často ten tichý vrah veľkých hypotekárnych predstáv. Rozdiel medzi “na papieri” a “po stresovom teste” býva 15 až 25 % objemu úveru.
Pásmové hodnoty DSTI a čo znamenajú#
| Pásmo DSTI | Hodnotenie bankami | Praktický dosah |
|---|---|---|
| do 30 % | nízke zaťaženie | zelená, priestor na ďalší úver |
| 30 - 40 % | mierne zaťaženie | štandardné schválenie bez problémov |
| 40 - 45 % | vysoké zaťaženie | schválené, ale tesne pod limitom |
| nad 45 % | nad limitom | len cez výnimku, max 20 % portfólia bánk |
Čím nižšie pásmo ste, tým lepšie podmienky vyjednáte - nižšia marža, rýchlejšie schválenie, menší dohľad nad dokumentáciou.
Ako si DSTI zlepšiť pred žiadosťou o hypotéku#
Keď vám výpočet nevyjde, existuje viacero legálnych pák:
- Splatte alebo konsolidujte drobné úvery. Každá splátka, ktorá zmizne z čitateľa, uvoľní miesto pre hypotéku. Konsolidácia pôžičiek často zníži celkovú mesačnú záťaž.
- Zrušte nepoužívané kreditné karty a limity. Banka započítava potenciálnu minimálnu platbu aj z karty, ktorú nepoužívate.
- Doplňte druhého dlžníka. Dvojpríjmová domácnosť má vyšší menovateľ, takže stúpne aj povolená splátka.
- Dokladujte všetky pravidelné príjmy. Pravidelné prémie, príjmy z prenájmu či dohôd - ak sú stabilné a dokázateľné, pomôžu.
- Znížte žiadanú sumu alebo predĺžte splatnosť do hranice 30 rokov, čo zníži mesačnú splátku (za cenu vyšších celkových úrokov).
- Počkajte na refixáciu s lepšími sadzbami. Nižšia sadzba znamená nižšiu splátku pri rovnakej istine, a tým nižší DSTI.
DSTI pri refixácii, konsolidácii a ďalších úveroch#
Limit DSTI vás nesprevádza len pri prvej žiadosti. Pri každej zmene zmluvy, ktorá mení výšku splátky, banka pomer počíta znova. Tri najčastejšie situácie:
Refixácia. Keď sa sadzba po skončení fixácie zvýši, rastie aj splátka a s ňou váš DSTI. Ak sa priblížite k hranici 45 %, pri ďalšom úvere - napríklad spotrebnom na rekonštrukciu - vám už miesto nemusí stačiť. Preto sa oplatí sledovať svoje DSTI dlhodobo, nielen v deň podpisu hypotéky.
Konsolidácia záväzkov do hypotéky. Zlúčenie spotrebných úverov do hypotekárneho úveru zníži mesačnú splátku a tým aj DSTI, ale celkový dlh a doba splatnosti narastú. Je to nástroj na uvoľnenie rozpočtu, nie na úsporu úrokov.
Nový úver popri hypotéke. Každá nová splátka sa pripočíta do čitateľa pomeru. Aj preto banky pri spotrebných úveroch kontrolujú, či klient po pridaní novej splátky nepresahuje interné pásmo zaťaženia, ktoré býva prísnejšie než zákonný limit.
Praktická rada znie jednoducho: majte prehľad o všetkých svojich splátkach a ich pomere k príjmu. Kto pozná svoje DSTI, dokáže predvídať, aký objem úveru banky reálne schvália, a nestavia plány na nereálnych číslach.
Kde sa dá od limitu uhnúť#
Výnimky z DSTI sú zákonné, no nie sú automatické. Banka smie do výnimkovej kvóty (max 20 % svojho portfólia) umiestniť klientov s vyšším DSTI typicky vtedy, keď majú výraznú rezervu inde - nízke LTV, veľkú hotovosť, vysoký zostatok na účtoch alebo nadštandardný príjem, ktorý sa nedá jednoducho dokladať. Nepočítajte s ňou ako s istotou a nestavajte plán bývania na predpoklade, že vám banka výnimku dá. Celý proces od žiadosti po podpis popisuje kompletný sprievodca hypotékou.
Často kladené otázky o limite DSTI#
Započítava sa do príjmu aj materská dovolenka alebo rodičovský príspevok? Banky tieto príjmy spravidla akceptujú len obmedzene alebo vôbec, pretože sú časovo obmedzené. Ak je hlavným príjmom domácnosti príspevok počas materskej dovolenky, možnosti hypotéky sú výrazne nižšie - rozhodujúci býva príjem druhého dlžníka.
Platí limit 45 % aj na nebankové pôžičky? Nie, makroobezretné limity NBS sa týkajú bánk a hypotekárnych úverov. Nebankovky ich nemusia dodržiavať - a práve preto tam môžete dostať splátku, ktorá by v banke neprešla. O to väčšiu pozornosť venujte vlastnému rozpočtu.
Započítava sa do DSTI aj kreditná karta, ktorú nepoužívam? Áno, banky zvyčajne počítajú minimálnu mesačnú platbu z dostupného alebo využitého limitu. Pred žiadosťou o hypotéku sa oplatí nepoužívané karty zrušiť alebo znížiť ich limity.
Ako DSTI počítajú živnostníci a SZČO? Z daňového priznania - banka berie príjem po odpočítaní nákladov a upravuje ho vlastnou metodikou (typicky priemer za posledné 1 až 2 roky). Kvôli optimalizácii daní môže mať živnostník na papieri nízky príjem, aj keď reálne zarába viac.
Prečo mi banka schválila nižšiu sumu, než zodpovedá DSTI 45 %? Do hry vstupujú aj ďalšie limity - DTI (max 8-násobok ročného príjmu), LTV a stresový test +2 p.b. Obmedzujúcim faktorom býva ten najprísnejší z nich, nie vždy DSTI.
Platí 50 % DSTI pre každého mladého do 35 rokov? Uvoľnenie na 50 % sa vzťahuje na mladých dlžníkov do 35 rokov pri nižších príjmoch. Banka ho aplikuje podľa svojich interných pravidiel, nie je to automatické právo.
Zníži mi splatenie auta na leasing DSTI? Áno, hneď ako sa záväzok uzavrie a premietne do registrov. Ak leasing končí v priebehu pár mesiacov, informujte poradcu v banke - niektoré banky budúce skončenie záväzku pri posudzovaní zohľadnia.
Kde nájdem oficiálne znenie limitov? Aktuálne vyhlášky a opatrenia Národnej banky Slovenska zverejňuje priamo NBS na svojom webe v sekcii makroobezretných nástrojov.
