DTI pri hypotéke určuje hornú hranicu celkového dlhu podľa ročného čistého príjmu. Pri dlžníkovi do 40 rokov je základný limit osemnásobok ročného príjmu. Výsledok znižujú existujúce úvery aj časť nevyčerpaných úverových limitov.
DTI nie je sľub schválenia. Je to jeden zo stropov, nie výsledná ponuka banky.
Čo presne znamená DTI?#
Skratka DTI znamená pomer celkového dlhu k ročnému čistému príjmu. NBS používa limit na ochranu domácností pred nadmerným zadlžením.
Do dlhu sa započítava nový úver, zostatky existujúcich úverov a 20 % nevyčerpaných limitov kreditných kariet či povolených prečerpaní. Príjem musí byť čistý, zdokladovaný a nezávisle overený.
Aktuálne limity a príklady zverejňuje NBS na stránke o DTI.
Aký limit platí podľa veku?#
Pri dlžníkoch do 40 rokov vrátane je základný limit 8. Rovnaký limit sa môže použiť aj pri staršom dlžníkovi, ak úver splatí do 65 rokov.
Ak dlžník nad 40 rokov spláca aj po 65. roku, limit sa s vekom znižuje.
| Vek pri žiadosti | DTI pri splácaní po 65. roku | Poznámka |
|---|---|---|
| do 40 rokov | 8 | základný limit |
| 44 rokov | 7 | ak splatnosť zasiahne po 65. roku |
| 48 rokov | 6 | ak splatnosť zasiahne po 65. roku |
| 52 rokov | 5 | ak splatnosť zasiahne po 65. roku |
| 56 rokov | 4 | ak splatnosť zasiahne po 65. roku |
| 60 rokov a viac | 3 | ak splatnosť zasiahne po 65. roku |
Medzi uvedenými vekmi limit klesá po štvrťnásobkoch. Banka ho posudzuje pre každého dlžníka samostatne.
Ako si vypočítať orientačný strop?#
Základný vzorec je:
Maximálny celkový dlh = mesačný čistý príjem × 12 × limit DTI.
Od výsledku odpočítajte existujúce dlhy a započítanú časť úverových limitov.
Modelový príklad pre 35-ročného žiadateľa:
| Výpočet | Suma |
|---|---|
| Mesačný čistý príjem | 1 500 eur |
| Ročný čistý príjem | 18 000 eur |
| Osemnásobok príjmu | 144 000 eur |
| Zostatok spotrebného úveru | -10 000 eur |
| 20 % z nevyčerpanej kreditky 2 000 eur | -400 eur |
| Orientačný priestor pre nový dlh | 133 600 eur |
Výpočet je iba strop DTI. Skutočnú hypotéku môže znížiť hodnota nehnuteľnosti, limit mesačnej splátky, životné minimum, úrokový test alebo interné hodnotenie banky.
Pre rýchly odhad mesačnej splátky použite hypotekárnu kalkulačku. Nezamieňajte však splátku s maximálnym dlhom.
Prečo môže vyjsť nižšia hypotéka než podľa DTI?#
Druhým dôležitým obmedzením je DSTI. To sleduje, koľko z disponibilného príjmu zoberú všetky splátky po odpočítaní životného minima. Pri hypotéke sa navyše testuje nárast úrokovej sadzby.
Ďalším stropom je LTV, teda pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Preto vysoký príjem automaticky nenahradí vlastné zdroje ani nízku hodnotu zábezpeky.
Kompletný proces vysvetľuje sprievodca hypotékou. Vlastnú finančnú situáciu rozoberá aj článok koľko si môžem požičať.
Ako existujúce produkty znižujú DTI?#
Najväčší vplyv má nesplatená istina úverov. Aj nevyužitá kreditná karta alebo kontokorent však ukrajujú z priestoru, pretože NBS prikazuje započítať časť limitu.
Pred žiadosťou preto skontrolujte:
- zostatky spotrebných úverov,
- limity kreditných kariet,
- povolené prečerpania,
- leasingy a ostatné záväzky,
- spoločné úvery, kde ste spoludlžníkom.
Nerušte starý produkt naslepo deň pred žiadosťou. Najprv si vyžiadajte potvrdenie o zostatku alebo zrušení a overte aktualizáciu údajov.
Ak neviete, ktoré záväzky banka uvidí, prečítajte si článok o výpise z úverového registra.
Najčastejšie otázky a odpovede#
Môže banka prekročiť limit DTI?
NBS povoľuje obmedzený podiel výnimiek. Klient na výnimku nemá nárok a nemal by s ňou počítať v rozpočte.
Počíta sa príjem oboch manželov?
Pri spoločnej žiadosti sa limit vypočíta pre každého dlžníka samostatne. Výsledné možnosti domácnosti sa potom posudzujú spolu.
Zníži kratšia splatnosť vekový limit?
Môže. Ak sa úver splatí do 65 rokov, starší dlžník môže zostať pri limite 8. Kratšia splatnosť však zvyšuje mesačnú splátku a môže naraziť na DSTI.
Pomôže zrušenie nevyužitej kreditnej karty?
Môže uvoľniť časť limitu. Potrebujete však preukázateľné zrušenie a aktuálne údaje pri posudzovaní.
Najvyšší výsledok podľa DTI nie je bezpečný cieľ. Vlastný rozpočet by mal zvládnuť splátku aj po raste výdavkov alebo krátkom výpadku príjmu.
