Na kúpu nehnuteľnosti v zahraničí štandardnú slovenskú hypotéku nepoužijete. Hlavný dôvod je jednoduchý: slovenská banka nevie akceptovať zahraničnú nehnuteľnosť ako zábezpeku, pretože na ňu nemá právny dosah. Bez zábezpeky však hypotéka podľa zákona ani neexistuje.
Riešenie existuje, len nie je priamočiare. Môžete si zobrať bezúčelovú americkú hypotéku zabezpečenú vašou slovenskou nehnuteľnosťou, prípadne hľadať financovanie priamo v krajine, kde nehnuteľnosť kupujete.
Prečo banka zamietne hypotéku na nehnuteľnosť v zahraničí#
Slovenské banky poskytujú hypotéky výhradne na nehnuteľnosti, ktoré ležia na území Slovenskej republiky. Dôvod je právny a praktický zároveň.
Keď si zoberiete hypotéku, banka si na nehnuteľnosť zapíše záložné právo do katastra nehnuteľností. Ak by ste prestali splácať, banka môže nehnuteľnosť dať do dražby a z výťažku si uspokojiť dlh. V zahraničí však slovenský kataster nefunguje a banka by musela vymáhať zabezpečenie cez cudzí právny systém, čo je zdĺhavé, nákladné a neisté.
| Prekážka | Prečo banka nepožičia |
|---|---|
| Zábezpeka v zahraničí | Banka nemá právomoc založiť ani vymáhať záložné právo v cudzej krajine |
| Ocenenie nehnuteľnosti | Znalecké oceňovanie v zahraničí nie je pre slovenskú banku štandard |
| Právny systém | Každá krajina má iné pravidlá prevodu nehnuteľností |
Z tohto dôvodu nie je možné kúpiť byt v Česku, Rakúsku, Chorvátsku, Španielsku ani nikde inde na svete pomocou klasickej slovenskej hypotéky, a to ani v prípade, že máte perfektný príjem a žiadne dlhy.
Ako financovať kúpu nehnuteľnosti v zahraničí#
Aj keď klasická hypotéka neprichádza do úvahy, existuje niekoľko fungujúcich alternatív:
Americká (bezúčelová) hypotéka#
Najpraktickejšie riešenie pre tých, ktorí už vlastnia nehnuteľnosť na Slovensku. Americká hypotéka je bezúčelový úver zabezpečený vašou existujúcou nehnuteľnosťou. Banka neskúma, na čo peniaze použijete - môžete ich použiť na kúpu čohokoľvek vrátane nehnuteľnosti v zahraničí.
Podmienky sú iné ako pri klasickej hypotéke:
- Úrok je vyšší, zvyčajne o 1 až 2 % oproti štandardnej hypotéke
- Výška úveru je obmedzená hodnotou vašej slovenskej nehnuteľnosti
- Ručenie je viazané na slovenskú nehnuteľnosť, ktorú už vlastníte
- Splatnosť býva 5 až 20 rokov
Viac o tomto type úveru nájdete v článku o americkej hypotéke bez dokladovania účelu, kde sú popísané presné podmienky.
Hypotéka v cieľovej krajine#
Ak máte príjem, ktorý banka v danej krajine akceptuje, môžete si zobrať hypotéku priamo tam. Každý štát má vlastné pravidlá pre poskytovanie hypoték cudzincom.
V Českej republike je situácia najpriaznivejšia - slovenskí občania tam majú takmer rovnaké podmienky ako domáci. V iných krajinách EÚ (Španielsko, Taliansko, Chorvátsko) banky bežne požadujú vyšší vlastný vklad (30 až 50 %). Presné podmienky sa v jednotlivých štátoch výrazne líšia.
Výhoda tohto riešenia je, že úver je priamo zabezpečený kupovanou nehnuteľnosťou a úroky sú prispôsobené miestnemu trhu.
Vlastné zdroje a kombinácia#
Ak máte nasporených aspoň 30 až 50 % kúpnej ceny a zvyšok si viete požičať v cieľovej krajine, kombinácia vlastných zdrojov a miestneho úveru je najčistejšia cesta. Prípadne môžete časť financií získať americkou hypotékou na Slovensku a zvyšok dokúpiť z vlastných peňazí.
Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v zahraničí na investíciu, prečítajte si aj článok o pôžičke od zahraničných investorov, kde sú popísané riziká alternatívnych foriem financovania.
Porovnanie možností financovania#
| Možnosť | Úrok | Vlastný vklad | Ručenie |
|---|---|---|---|
| Slovenská hypotéka | 3 - 4 % | 20 % | NIE - banka neakceptuje zahraničnú nehnuteľnosť |
| Americká hypotéka | 4,5 - 6,5 % | 0 % (potrebujete inú SK nehnuteľnosť) | Vaša slovenská nehnuteľnosť |
| Hypotéka v danej krajine | Podľa krajiny | 20 - 50 % | Kupovaná nehnuteľnosť |
| Vlastné zdroje | 0 % | 100 % | Žiadne |
Príklad z praxe#
Máte byt v Bratislave v hodnote 180 000 € bez dlhu a chcete si kúpiť chalupu na chorvátskom pobreží za 120 000 €. Slovenská banka vám na chorvátsku nehnuteľnosť hypotéku nedá. Riešenie: zoberiete si americkú hypotéku na bratislavský byt, banka vám požičia povedzme 80 000 € (približne 45 % hodnoty bytu), zvyšných 40 000 € doplatíte z vlastných zdrojov. Chalupa je vaša a ručíte za ňu bytom na Slovensku.
Podobne môžete financovať kúpu nehnuteľnosti aj v Česku, Taliansku, Španielsku alebo inde. Viac o tom, aká výška úveru je pre vás reálna, zistíte pomocou hypotekárnej kalkulačky.
Ak už v zahraničí pracujete alebo máte príjem v cudzej mene, prečítajte si článok o úvere s príjmom zo zahraničia - ten sa dá získať aj na Slovensku, ak spĺňate ďalšie podmienky.
Často kladené otázky o kúpe nehnuteľnosti v zahraničí#
Môžem použiť slovenskú hypotéku na kúpu bytu v Česku?
Nie, slovenská banka vám štandardnú hypotéku na nehnuteľnosť v Česku neschváli. Riešením je americká hypotéka alebo hypotéka priamo od českej banky, kde majú Slováci na výber z viacerých bánk.
Čo ak chcem kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku s lacnejším financovaním?
Najlacnejšie je financovanie priamo v Chorvátsku. Chorvátske banky poskytujú hypotéky cudzincom, no vyžadujú vyšší vlastný vklad (30 až 50 %) a dokladovanie príjmu. Pre porovnanie je americká hypotéka na Slovensku síce drahšia, ale rýchlejšia a s menšími nárokmi na doklady.
Je americká hypotéka drahšia ako bežná hypotéka?
Áno, úroky americkej hypotéky sú zvyčajne o 1,5 až 2,5 % vyššie ako pri bežnej hypotéke. Pri úvere 80 000 € na 15 rokov to môže znamenať rozdiel približne 60 až 90 € mesačne. Ak však nemáte inú možnosť, je to stále lacnejšie ako nebankový úver.
Musím mať na americkú hypotéku nehnuteľnosť bez dlhu?
Nie, ale banka musí mať dostatočnú zábezpeku. Ak máte na nehnuteľnosti už hypotéku, zostatok sa odpočíta z hodnoty a banka vám požičia len zvyšok. Napríklad byt v hodnote 180 000 € s hypotékou 60 000 € umožňuje americkú hypotéku približne do 60 000 až 70 000 €.
Dá sa kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí na firmu a financovať slovenským úverom?
Áno, ak firma vlastní nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú môže založiť. Potom platia rovnaké pravidlá ako pri americkej hypotéke - banka požičia firme peniaze na čokoľvek a ručí slovenská firemná nehnuteľnosť.
