Schválená hypotéka nie je večná. Banka vám potvrdí, že vám požičia peniaze, no len na obmedzený čas, zvyčajne 1 až 3 mesiace. Počas tejto lehoty musíte nájsť vhodnú nehnuteľnosť, podpísať kúpnu zmluvu a doručiť ju banke, aby mohla čerpať financie.
Ak sa vám nepodarí stihnúť termín, platnosť schválenia vyprší. Budete musieť požiadať o predĺženie alebo podať novú žiadosť. V závislosti od banky môže predĺženie znamenať administratívny poplatok, prípadne opätovné posúdenie bonity.
Ako funguje platnosť schválenej hypotéky#
Proces schvaľovania hypotéky prebieha v dvoch fázach. Najprv dostanete predbežné schválenie (indikatívna ponuka), ktoré banka spravidla vydá na základe vašich príjmov a výpisu z registra. Táto ponuka je neoficiálna a nezakladá nárok na čerpanie - slúži na to, aby ste vedeli, v akej sume môžete hľadať nehnuteľnosť.
Až keď nájdete konkrétnu nehnuteľnosť a banka posúdi jej hodnotu znaleckým posudkom, dostanete záväzné schválenie. To je už oficiálny prísľub, ktorý má presne stanovenú platnosť.
| Fáza | Čo dostanete | Platnosť | Čo musíte urobiť |
|---|---|---|---|
| Predbežné schválenie | Indikatívna ponuka | 1 - 2 mesiace | Nájsť nehnuteľnosť |
| Záväzné schválenie | Zmluva o hypotéke | 1 - 3 mesiace | Doručiť kúpnu zmluvu, podpísať zmluvu |
| Čerpanie | Peniaze na účet | Podľa zmluvy (zvyčajne 30 - 60 dní) | Kupujúci prevádza peniaze predávajúcemu |
Prečo banka obmedzuje platnosť schválenia#
Dôvod je jednoduchý - finančné podmienky na trhu sa menia. Počas troch mesiacov môže Národná banka Slovenska zmeniť základnú úrokovú sadzbu, banka môže upraviť svoju ponuku, alebo sa môže zmeniť vaša osobná situácia.
Ak by banka držala schválenú ponuku navždy, riskovala by, že vám požičia peniaze za sadzbu, ktorá je o niekoľko mesiacov už nereálna. Preto platnosť obmedzuje a ak si chcete ponuku udržať dlhšie, musíte požiadať o predĺženie.
Čo sa stane, keď platnosť hypotéky vyprší#
Ak nestihnete v termíne predložiť banke všetky potrebné doklady, schválená ponuka stráca platnosť. Neznamená to však, že o hypotéku prídete navždy.
Máte dve možnosti:
-
Požiadať o predĺženie platnosti - banka môže predĺžiť platnosť o ďalší mesiac, zvyčajne za poplatok (okolo 50 až 150 €). Nemusíte znova dokladať všetky doklady, no banka si môže vyžiadať aktuálny výpis z úverového registra.
-
Podanie novej žiadosti - ak je predĺženie zamietnuté alebo sa podmienky výrazne zmenili (napr. ste vymenili zamestnanie), musíte podať novú žiadosť. To znamená znova prejsť celým schvaľovacím procesom.
Viac o tom, čo všetko banka posudzuje, nájdete v článku o hypotéke ako kompletnom sprievodcovi.
Ako si zabezpečiť dostatok času na výber nehnuteľnosti#
Ak ešte len hľadáte nehnuteľnosť, je lepšie počkať so žiadosťou o hypotéku, kým nebudete mať vyhliadnutý konkrétny byt či dom. Indikatívnu ponuku (predbežné schválenie) si môžete dať spraviť v banke bez záväzkov, ktorá vám ukáže, v akej sume vám banka požičia.
Keď už nájdete konkrétnu nehnuteľnosť, postupuje sa takto:
- Dohodnite si s predávajúcim rezervačnú zmluvu s dostatočným časom na vybavenie hypotéky (zvyčajne 30 až 60 dní)
- Požiadajte banku o záväzné schválenie až keď máte vybratú nehnuteľnosť a znalecký posudok
- Dbajte na to, aby ste v zmluve mali dostatočnú lehotu na čerpanie
Ak máte vybratých viac nehnuteľností naraz, porovnajte si ich podľa článku porovnanie hypoték, ktorý vám ukáže, ktorá banka má najrýchlejší proces čerpania.
Kedy banka predĺži platnosť schválenej hypotéky#
Banka zvyčajne predĺži platnosť, ak:
- Je dôvod na predĺženie opodstatnený (napríklad oneskorenie kolaudácie, predĺženie vybavenia na katastri)
- Vaša bonita sa od pôvodného schválenia nezmenila
- Úrokové sadzby na trhu výrazne neklesli alebo nestúpli
Ak by sa sadzby výrazne zmenili (napríklad klesli o 1 %), banka vám môže pri predĺžení ponúknuť novú, aktuálnu sadzbu. V takom prípade zvážte, či sa neoplatí počkať na lepšie podmienky. Limit DTI a celkovú výšku hypotéky ovplyvňuje aj váš vek - viac v článku o DTI pri hypotéke.
Čo ak potrebujete viac času na čerpanie#
Pri výstavbe alebo rekonštrukcii sa hypotéka nečerpá naraz, ale po etapách (tranže). Celý proces sa môže natiahnuť na mesiace až roky. V takom prípade banka neobmedzuje platnosť schválenia tak prísne - platnosť sa viaže na jednotlivé tranže a nie na celú sumu.
Ak kupujete nehnuteľnosť na kľúč od developera, zmluva zvyčajne stanovuje termín odovzdania, čo ovplyvňuje aj čerpanie hypotéky. V článku o účelovej hypotéke sa dozviete, aké typy hypoték sú na kúpu nehnuteľnosti vhodné.
Často kladené otázky o platnosti schválenej hypotéky#
Čo ak nájdem nehnuteľnosť až po vypršaní platnosti hypotéky?
Budete musieť požiadať o nové schválenie. Ak sa vaša finančná situácia nezmenila, schválenie by malo prebehnúť rovnako rýchlo. Niektoré banky umožňujú obnovenie platnosti bez novej žiadosti za poplatok.
Môžem mať schválených viac hypoték naraz?
Nie, banka vám schváli len jednu hypotéku. Môžete mať viacero indikatívnych ponúk od rôznych bánk, no záväzné schválenie sa týka len jednej nehnuteľnosti a jednej banky.
Platí schválenie hypotéky aj na inú nehnuteľnosť?
Záväzné schválenie je viazané na konkrétnu nehnuteľnosť (tú, na ktorú ste dali znalecký posudok). Ak sa rozhodnete pre iný byt či dom, banka bude potrebovať nový znalecký posudok a prehodnotenie. Viac o znaleckých posudkoch nájdete v článku o znaleckom posudku k hypotéke.
Koľko stojí predĺženie platnosti hypotéky?
Poplatok sa líši podľa banky, zvyčajne sa pohybuje od 50 do 150 €. Niektoré banky predĺženie neúčtujú vôbec, ak je dôvod opodstatnený (napríklad oneskorenie na strane predávajúceho).
Môže banka počas platnosti schválenia zmeniť úrokovú sadzbu?
Áno, ak ste ešte nepodpísali zmluvu o hypotéke. Indikatívna ponuka nie je právne záväzná, banka ju môže zmeniť pri výraznej zmene trhových podmienok. Až podpísaná zmluva garantuje sadzbu počas celej doby fixácie.
