Dedičstvo prináša okrem emócií aj povinnosti, s ktorými väčšina z nás nemá skúsenosti. Nepríjemné prekvapenie čaká najmä dedičov, ktorí na liste vlastníctva objavia ťarchu. Môže ísť o záložné právo banky, nebankovky alebo dokonca exekútora. Znamená to, že o zdedený byt alebo dom prídete? Dá sa takáto nehnuteľnosť vôbec predať? A koľko z predaja zoberie štát na dani? V tomto článku si celý proces prejdeme krok za krokom, od kontroly listu vlastníctva cez vysporiadanie dlhu až po daňové povinnosti.
Prvý krok: dedičské konanie a kontrola listu vlastníctva#
So zdedenou nehnuteľnosťou môžete nakladať až po skončení dedičského konania a zápise zmeny vlastníka do katastra. Kým nie je osvedčenie o dedičstve zapísané, nehnuteľnosť nemôžete predať, darovať ani založiť.
Hneď potom, ideálne však už počas dedičského konania, si vyžiadajte aktuálny list vlastníctva a pozorne si prezrite časť C (Ťarchy). Práve tam nájdete zapísané záložné práva, exekúcie aj vecné bremená. Je dôležité vedieť, že dlhy poručiteľa jeho smrťou nezanikajú. Prechádzajú na dedičov do výšky hodnoty zdedeného majetku a ťarchy zostávajú na nehnuteľnosti bez ohľadu na to, kto ju práve vlastní.
Ako v praxi funguje záložné právo na nehnuteľnosť a čo znamená pre vlastníka, podrobne vysvetľuje blog realitnej kancelárie Slovak Estate. V skratke ide o to, že nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka dlhu. Ak sa dlh nespláca, veriteľ ju môže predať aj bez súhlasu vlastníka.
Aké ťarchy môžete na zdedenej nehnuteľnosti nájsť#
Nie každý zápis v časti C znamená rovnako veľký problém. Najčastejšie sa stretnete s týmito situáciami:
Záložné právo banky (hypotéka). Poručiteľ jednoducho nestihol dosplácať hypotéku. Ide o najbežnejší a zároveň najlepšie riešiteľný prípad, pretože banka má na vysporiadanie úveru pri predaji zabehnuté postupy.
Záložné právo nebankovky alebo súkromného veriteľa. Vzniklo ako zábezpeka pôžičky medzi fyzickými osobami alebo od nebankového poskytovateľa. Tu buďte opatrní. Podmienky bývajú menej prehľadné, preto si pred akýmkoľvek krokom nechajte zmluvu posúdiť právnikom.
Exekučné záložné právo. Na rozdiel od zmluvného vzniká proti vôli vlastníka. Zriaďuje ho exekútor príkazom pri vymáhaní dlhu, napríklad nedoplatkov v Sociálnej poisťovni, na pokutách či neuhradených faktúrach. V praxi je to vlastne príprava na nútený predaj, preto ho treba riešiť ako prvé.
Vecné bremeno. Pozor, toto nie je dlh. Napríklad právo doživotného užívania pre príbuzného obmedzuje užívanie nehnuteľnosti, nie jej vlastníctvo. Čo presne znamená vecné bremeno, aké má typy a ako sa dá zrušiť, je téma sama osebe.
Čo s hypotékou po poručiteľovi#
Ak na zdedenej nehnuteľnosti viazne hypotéka, máte v zásade tri možnosti.
- Prevziať úver a splácať ho ďalej. Banka posúdi vašu bonitu a úver prepíše na vás. Toto riešenie dáva zmysel, ak si chcete nehnuteľnosť ponechať.
- Refinancovať. Ak sú podmienky pôvodného úveru nevýhodné, môžete ho vyplatiť novým úverom s lepšou sadzbou.
- Nehnuteľnosť predať a dlh vyplatiť z kúpnej ceny. Toto je najčastejšie riešenie, ak nehnuteľnosť nepotrebujete.
Jedno dôležité upozornenie: nečakajte, že sa situácia vyrieši sama. Ak sa úver nespláca, úroky z omeškania rastú a banka môže po čase pristúpiť k dobrovoľnej dražbe.
Ako predať zdedenú nehnuteľnosť so záložným právom#
Dobrá správa je, že zákon predaj zaťaženej nehnuteľnosti nezakazuje. Vyžaduje si len správne poradie krokov.
- Požiadajte veriteľa o vyčíslenie zostatku dlhu a súhlas s prevodom. Pri banke ide o bežný úkon.
- Nastavte kúpnu zmluvu tak, aby časť kúpnej ceny išla priamo veriteľovi na predčasné splatenie dlhu a zvyšok predávajúcemu. Kupujúci tak má istotu, že dlh na neho neprejde.
- Využite notársku alebo bankovú úschovu. Peniaze sa uvoľnia až po splnení dohodnutých podmienok.
- Po splatení dlhu zabezpečte výmaz záložného práva. Veriteľ vystaví potvrdenie o splatení a na jeho základe kataster ťarchu z listu vlastníctva vymaže. Myslite na to, že výmaz neprebehne automaticky.
Pri exekučnom záložnom práve je postup o niečo zložitejší, pretože sa komunikuje s exekútorom. Aj tu sa však dá dohodnúť. V praxi sa stáva, že po vyplatení väčšej časti pohľadávky a dohode o splátkovom kalendári na zvyšok podá exekútor so súhlasom veriteľa návrh na výmaz ešte pred úplným splatením.
Daň z predaja zdedenej nehnuteľnosti: rozhoduje časový test#
Vysporiadaním ťarchy sa povinnosti nekončia. Príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti môže podliehať dani z príjmu fyzických osôb. Nejde teda o žiadnu špeciálnu daň z dedičstva, ale o bežné zdanenie zisku z predaja.
Kľúčový je takzvaný 5-ročný časový test, ktorý funguje rozdielne podľa príbuzenského vzťahu.
Pri dedení v priamom rade, teda po rodičoch, starých rodičoch, deťoch alebo manželovi či manželke, sa do 5-ročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Ak otec vlastnil dom 30 rokov, môžete ho predať hneď po dedičskom konaní a daň neplatíte.
Pri dedení v nepriamom rade, napríklad po súrodencovi, strýkovi či tete, začína časový test plynúť nanovo od smrti poručiteľa. Ak predáte skôr ako po 5 rokoch, zisk zdaňujete.
Kompletný prehľad aj s praktickými príkladmi nájdete v článku o dani z predaja zdedenej nehnuteľnosti na blogu Slovak Estate.
Ak daň platíte, zdaňuje sa len zisk#
Aj keď podmienky na oslobodenie nespĺňate, nezdaňujete celú predajnú cenu, ale iba rozdiel medzi príjmom z predaja a preukázateľnými výdavkami. Vstupnou cenou je všeobecná hodnota nehnuteľnosti z uznesenia o dedičskom konaní. K nej si môžete pripočítať napríklad náklady na znalecký posudok, poplatky za dedičské konanie, investície do nehnuteľnosti, províziu realitnej kancelárie či právne služby.
Ukážme si to na príklade. Byt po strýkovi bol v dedičskom konaní ohodnotený na 90 000 eur a vy ho o dva roky predáte za 100 000 eur. Daň platíte iba zo zisku 10 000 eur, zníženého o preukázateľné výdavky. Odkladajte si preto každú faktúru a zmluvu, pretože bez dokladov si výdavky uplatniť nemôžete.
Pozor aj na detail, ktorý mnohí prehliadnu. Ak príjem nie je oficiálne oslobodený, musíte ho uviesť v daňovom priznaní aj vtedy, keď je výsledná daň nulová. A nezabudnite si overiť ani prípadný dosah na zdravotné odvody.
Najčastejšie chyby dedičov#
Z praxe vieme, že dedičia najčastejšie doplácajú na tieto omyly:
- Podpis rezervačnej zmluvy pred kontrolou listu vlastníctva. Ťarchu potom objavíte, až keď je kupujúci na odchode.
- Zlé pochopenie časového testu. Mnohí sa mylne domnievajú, že roky vlastníctva poručiteľa sa započítavajú aj pri dedení v nepriamom rade.
- Ignorovanie exekučného záložného práva v nádeji, že sa vyrieši samo. Dlh medzitým rastie o trovy a úroky.
- Zabudnutý výmaz záložného práva po splatení dlhu. Nehnuteľnosť potom formálne zostáva zaťažená.
- Nevysporiadané podiely viacerých dedičov. Pri predaji musí byť jasné, komu patrí aká časť kúpnej ceny, inak hrozia zbytočné problémy v daňových priznaniach.
Zhrnutie: s ťarchou sa dá žiť aj obchodovať#
Záložné právo na zdedenej nehnuteľnosti nie je katastrofa. Je to riešiteľná situácia, ktorá si vyžaduje správne poradie krokov: skontrolovať list vlastníctva, komunikovať s veriteľom, bezpečne nastaviť predaj a nezabudnúť na daňové povinnosti. Ak si nie ste istí, ako postupovať, oplatí sa osloviť odborníkov. Realitná kancelária Slovak Estate sa venuje predaju nehnuteľností vrátane tých so zapísanými ťarchami a na svojom blogu pravidelne publikuje praktické návody z oblasti realitného práva a daní.
