Hypoteka pri osobnom bankrote nezanika a neda sa odpustit rovnako ako ostatne dlhy. Pri splatkovom kalendari hypoteku splacate dalej a nehnutelnost vam ostava. Pri konkurze banka (zabezpeceny veritel) moze poziadat o spenazenie nehnutelnosti na uhradu dlhu.
Ak vlastnite nehnutelnost s hypotekou a uvazujete nad osobnym bankrotom, je dolezite pochopit, ze s hypotekou to nebude fungovat rovnako ako s beznych spotrebitym uverom. Banky maju v hypoteke zalozne pravo na nehnutelnost, co im dava silne postavenie v konkurznom konani. Poďme sa pozriet na to, co vas caka v jednotlivych situaciach.
Hypotéka ako zabezpecena pohladavka#
Hypoteka nie je klasicky nezabezpeceny dlh. Je to uver zabezpeceny zaloznym pravom k nehnutelnosti. V konkurze sa zabezpeceni veritelia (banky) uspokojuju prednostne z penazenia založenej nehnutelnosti.
| Typ dlhu | V konkurze | V splatkovom kalendari |
|---|---|---|
| Nezabezpeceny dlh (spotrebny uver, kreditka, nebankovka) | Podiela sa na konkurznej podstate | Je sucastou oddlzenia |
| Zabezpeceny dlh (hypoteka) | Spenazenie nehnutelnosti na uhradu | Pokracujete v splacani |
Toto je klucovy rozdiel. Zatial co spotrebne uvery a dalsie nezabezpecene dlhy mozu byt oddlzenim “odpustene”, hypoteka sa z konkurzu neda “odpustit” - bud ju splatite z vynosu predaja nehnutelnosti, alebo v nej budete splacat dalej v ramci splatkoveho kalendara.
Co sa stane s hypotekou pri konkurze?#
Ak si zvolite konkurz ako formu oddlzenia, vas majetok vstupuje do konkurznej podstaty. To znamena, ze spravca konkurznej podstaty posudi, aky majetok mate, a ak je to nehnutelnost s hypotekou, banka (zabezpeceny veritel) ma pravo poziadat o jej spenazenie.
Postup pri konkurze s hypotekou:
- Podate navrh na konkurz - nehnutelnost vstupuje do konkurznej podstaty
- Spravca konkurznej podstaty zisti, ze na nehnutelnosti je zalozne pravo banky
- Banka moze poziadat o vylucenie nehnutelnosti z konkurznej podstaty a samostatne ju spenazit
- Z vynosu predaja sa najskor uhradi hypoteka banke, az potom sa zostatok rozdelí medzi ostatnych veritelov
- Ak vynos z predaja nepokryje celu hypoteku, zvysok sa stava nezabezpecenou pohladavkou a vstupuje do oddlzenia
- Po spenazeni nehnutelnosti a ukonceni konkurzu ste oddlzeni
Co to pre vas znamena v praxi: Prídete o nehnutelnost. Banka ju preda v drazbe alebo dobrovolne, vy splatite hypoteku z vynosu, a co zostane, ide na dalsie dlhy. Ak nehnutelnost nestacila na pokrytie celej hypoteky, zvysok dlhu sa oddlzenim odpusti.
Ako funguje spenazenie nehnutelnosti v praxi?#
Spenazenie nehnutelnosti v konkurze neni rovnake ako bezna exekucna draba. Konkurzny spravca aj banka maju zaujem predat nehnutelnost za cenu blizku trhovej, nie ju “pod cenou”. V praxi sa spenazenie moze tahať aj niekolk mesiacov, pocas ktorych v nehnutelnosti mozete byvat, az kym sa nerealizuje predaj.
Ak je nehnutelnost vasim jedinym byvanim, po spenazeni byvate v prenajme. V pripade konkurzu vam nepatri ziadna nahradna strecha nad hlavou - banka ma pravo predat nehnutelnost, aj ked v nej byvate. Preto by ste sa mali v case konkurzu pripravit na alternativne byvanie.
Viac o drazbe nehnutelnosti najdete v clanku o dražbe nehnutelnosti v exekucii, kde je popisany podobný proces.
Co sa stane s hypotekou pri splatkovom kalendari?#
Pri splatkovom kalendari je situacia priaznivejsia. Hypotéka nie je sucastou splatkoveho kalendara - pokracujete v jej riadnom splacani po celu dobu 5 rokov.
Preco hypoteka nie je sucastou splatkoveho kalendara?
Zakon definuje splatkovy kalendar ako splacanie nezabezpecenych pohladavok. Hypotéka je zabezpecena zaloznym pravom, preto nemoze byt zahrnuta do oddlzenia v ramci splatkoveho kalendara. Pocas 5 rokov plaitie:
- Mesacne splatky splatkoveho kalendara (na nezabezpecene dlhy)
- Mesacne splatky hypoteky (ako doteraz)
- Bezne zivotne naklady
Podmienka pre uspech: Musite byt schopni platit oboje naraz - splatky kalendara aj hypoteku. Ak to nezvladnete a prestanete splacat hypoteku, banka moze zacat vymahacie konanie a prinutit vas k predaju nehnutelnosti. V clanku o kompletnom sprievodcovi hypotekou najdete dalsie informacie o tom, ako funguje splacanie hypoteky.
| Co splacam pocas splatkoveho kalendara | Trvanie |
|---|---|
| Splatkovy kalendar (nezabezpecene dlhy) | 5 rokov |
| Hypotéka (zabezpeceny dlh) | Po celu dobu trvania hypoteky |
| Bezne vydavky (bývanie, jedlo, energie) | Bez zmeny |
Da sa nehnutelnost ochranit pred konkurzom?#
Existuje niekolk sposobov, ako nehnutelnost zachranit, aj ked vstupujete do konkurzu:
1. Dohoda s bankou o splatkach mimo oddlzenia
Ak banka suhlasi s tym, ze budete hypoteku splacat aj pocas konkurzu, nemoze poziadat o spenazenie nehnutelnosti. Toto je vsa k rizikova strategia - banka nema dovod suhlasit, pretoze v konkurze ma prednostne postavenie a moze nehnutelnost spenazit.
2. Prevody nehnutelnosti na rodinu
Ak prevediete nehnutelnost na rodinneho prislusnika este pred podanim navrhu na konkurz, spravca konkurznej podstaty moze takyto prevod napadnúť ako neucinny pravny ukon. Zakon (§ 42 Obcianskeho zakonnika) umoznuje spravcovi domahat sa urcenia neucinnosti pravnych ukonov, ktore boli vykonane v poslednych 5 rokoch pred podanim navrhu. Prevody tesne pred bankrotom su preto rizikove.
3. Splatkovy kalendar namiesto konkurzu
Ak si chcete udrzat nehnutelnost, volte splatkovy kalendar. Nevzdavate sa majetku, ale zavazujete sa splacat 5 rokov. Je to narocnejsie - musite platit splatky kalendara aj hypoteku - ale nehnutelnost vam ostava.
4. Vyrovnanie s veritelmi mimo oddlzenia
Ak mate majetok (nehnutelnost), niekedy sa oplati dohodnut sa s veritelmi na splatkach este predtym, nez sa situacia dostane az k bankrotu. Veritelia vedia, ze vymahanie byva nakladne, preto su ochotni akceptovat aj nizsiu sumu, nez je dlh. Precítajte si clanok o konsolidacii poziciek, kde su dalsie moznosti ako zlucit dlhy do jednej nizsej splatky.
Ako to ovplyvni manzela alebo manzelku?#
Ak je nehnutelnost v bezpodielovom spoluvlastníctve manzelov (BSM) a jeden z manzelov vstúpi do konkurzu, situacia je zlozitejsia. Spolocny majetok vstupuje do konkurznej podstaty a spravca moze speňaziť podiel dlznika na BSM. Druhy manzel moze poziadat o vylucenie svojho podielu, ale nie je to automaticke.
Ak je hypoteka na oboch manzelov, obaja su zodpovedni za splacanie. Pri konkurze jedneho z nich ostava druhy manzel povinny splacat hypoteku aj naďalej. Banka moze vymahat nespalenu cast aj po druhom manzelovi.
Pre viac informacii o tom, ako suvisi dlh jedneho manzela s majetkom oboch, pozrite nas clanok o exekucii a manzeloch, kde su rovnake principy aplikovane aj na exekucne konanie.
Ako si vybrat spravnu formu oddlzenia, ak mame hypoteku?#
Rozhodnutie medzi konkurzom a splatkovym kalendarom je kľucove, ak mate hypoteku. Tu je prehlad, ktora situacia sa na vas hodi:
Konkurz si vyberte, ak:
- Nemate priestor v rozpocete na dalsiu platbu (hypotéka + splatky kalendara)
- Ste ochotni prist o nehnutelnost a zacat odznova
- Vase dlhy su tak vysoke, ze by ste ich nesplatili ani za 10 rokov
Splatkovy kalendar si vyberte, ak:
- Chcete si udrzat nehnutelnost za kazdu cenu
- Mate pravidelny prijem, ktory staci na hypoteku aj na splatky kalendara
- Hypotéka je nizka a zvladate ju
O tom, ake mate moznosti po oddlzeni, keď si chcete znovu zariadit byvanie, sa dozviete v clanku o pozicke po bankrote.
Najčastejšie otázky o hypotéke a osobnom bankrote#
Musím pred oddlžením predať nehnuteľnosť sám, alebo to urobí až konkurzný správca?
Ak podate navrh na konkurz, nehnutelnost vstupuje do konkurznej podstaty. Ak ste vsak v obraze, mozete nehnutelnost predat este pred podanim navrhu a z vynosu sami zaplatit cast dlhov. Ale pozor - ak predate tesne pred konkurzom, spravca moze napadnut predaj ako neucinny pravny ukon.
Ak je hypoteka na oboch manzelov a len jeden ide do oddlzenia, moze druhy manzel pokracovat v splacani hypoteky?
Ano, druhy manzel moze sam pokracovat v splacani hypoteky. Banka vsak moze posudzovat jeho prijem a moze ziadat o nove posudenie bonity. Ak druhy manzel sam nezvlada splacat, hrozi mu vymahanie.
Da sa hypoteka zahrnut do oddlzenia v ramci konkurzu, alebo je to vzdy vylucene?
Hypoteka je zabezpecena pohladavka, takze v konkurze sa s nou nalozi rovnako ako s ostatnymi zabezpecenymi dlhmi - banka ma pravo na spenazenie nehnutelnosti. Rozdiel je v tom, ze ak vynos z predaja nepokryje celu hypoteku, zvysok dlhu sa stava nezabezpecenou pohladavkou a po oddlzeni zaniká.
Co ked nehnutelnost ma nizsiu hodnotu nez zvysok hypoteky?
Ak je nehnutelnost v “podvode” (dlh na hypoteke je vyssi nez cena nehnutelnosti), banka po spenazeni neda na pokrytie a zvysok dlhu sa stava nezabezpecenou pohladavkou. Tento zvysok moze byt oddlzenim odpusteny. Je to situacia, kedy pre vas moze byt konkurz vyhodny - prídete o nehnutelnost, ale zbavite sa aj casti dlhu, ktory by ste inak museli splacat.
Ako dlho po konkurze mozem znovu ziskat hypoteku?
Po oddlzeni konkurzom je potrebne pockat na vymazanie z registra osobnych bankrotov (3 roky) a este minimalne 1-2 roky, kym banka zhodnoti vashu prijmovu situaciu ako stabilnu. V praxi tak mozete o novu hypoteku poziadat priblizne 5 rokov po oddlzeni. Viac o limite uverovania po bankrote najdete v clanku o uvere po osobnom bankrote.
