Banka môže príjem z prenájmu pri pôžičke zohľadniť, ak ho viete doložiť. Neznamená to však, že započíta celé nájomné alebo ho vyhodnotí rovnako ako mzdu. Rozhodujú doklady, pravidelnosť, náklady nehnuteľnosti a celý rozpočet.
Nájom neberte ako čistý zisk. Výpadok nájomníka, oprava bytu, daň či fond opráv môžu zmeniť sumu, ktorá vám naozaj ostane na splátku.
Čím príjem z prenájmu doložiť?#
Slovensko.sk pri daňovej povinnosti z prenájmu upozorňuje, že príjem z prenájmu sa rieši v daňovom kontexte spolu s ďalšími príjmami. Pre úver konkrétny veriteľ určuje, ktoré podklady uzná.
| Podklad | Čo ukazuje | Čo nepreukáže sám |
|---|---|---|
| Nájomná zmluva | právny základ nájmu | že nájomné bolo zaplatené |
| Výpis z účtu | prijaté platby | budúce obsadenie bytu |
| Daňové priznanie | ročný pohľad na príjem | aktuálnu schopnosť splácať |
| Prehľad nákladov | skutočnú rezervu | garanciu príjmu |
Ako počítať bezpečnú splátku?#
Od prijatého nájomného odpočítajte náklady na byt, dane, opravy a rezervu na prázdny mesiac. Až potom uvažujte o splátke. Pravidelný príjem zo zamestnania a prenájom sa posudzujú inak, preto nevymýšľajte čísla, ktoré neviete doložiť.
- pripravte zmluvu, výpisy a daňové podklady,
- nerátajte s budúcim zvýšením nájmu,
- zahrňte splátku hypotéky, ak ju na byt platíte,
- žiadajte iba takú sumu, ktorú zvládnete aj bez nájomníka.
Ak úver súvisí s kauciou alebo prvým nájmom, patrí na inú URL - pôžička na prenájom rieši financovanie nájomcu. Na vlastný rozpočet použite aj článok koľko si môžem požičať.
Započítajte aj obdobia bez nájomníka#
Príjem z prenájmu nie je automaticky rovnaký každý mesiac. Byt môže byť prázdny, nájomník môže meškať alebo vznikne oprava, ktorú platíte vy. Preto nepočítajte splátku z celej sumy nájmu. Odložte si časť na daň, údržbu a obdobie bez obsadenia.
Jednoduchý konzervatívny postup je pracovať s priemerom z dlhšieho obdobia a znížiť ho o náklady, ktoré pravidelne platíte. Ak vám po tomto prepočte nezostane rezerva, úver nenastavujte podľa plnej mesačnej platby od nájomníka.
Doloženie nie je len formalita#
Pripravte zmluvu, výpisy o prijatých platbách a doklady, ktoré vysvetlia pravidelnosť príjmu. Pri viacerých nehnuteľnostiach majte prehľad oddelene. Vyhnete sa situácii, keď sa príjem javí vyšší, než v skutočnosti zostáva po nákladoch.
Ak je prenájom len doplnok k mzde, urobte si dva rozpočty: jeden so všetkými príjmami a druhý bez prenájmu. Ak splátka vychádza iba v prvom, rozhodnite sa opatrne. Dobré je mať aspoň niekoľko mesiacov rezervy, ako vysvetľuje článok núdzová rezerva.
Príklad vlastného stresového testu#
Predstavte si, že nájomník odíde a tri mesiace nepríde žiadna platba z prenájmu. Zaplatíte vtedy nájom vlastného bývania, energie, poistky a plánovanú splátku? Ak nie, neberte plný nájom ako stabilný základ pre dlhodobý záväzok. Najprv upravte sumu alebo vytvorte rezervu.
Rovnako otestujte väčšiu opravu. Chladnička, kotol alebo poškodenie bytu môžu zmeniť peniaze z prenájmu na výdavok. Vlastník potrebuje odlíšiť výnos od sumy, ktorá na účte iba dočasne leží.
Kedy prenájom uvádzať opatrne#
Ak nájom chodí nepravidelne, je iba krátkodobý alebo ho delíte s ďalším vlastníkom, vysvetlite to pravdivo. Neuvádzajte celú platbu ako vlastný príjem, ak vám patrí len časť. Transparentný prehľad je užitočnejší než vysoké číslo bez súvislostí.
Záver pre príjem z prenájmu#
Príjem z prenájmu je užitočný len vtedy, keď počítate s nákladmi aj výpadkom nájomníka. Splátku nastavte z nižšieho realistického priemeru a rezervu nenechajte splynúť s voľnými peniazmi. Tak nezmeníte bežnú opravu bytu na dôvod ďalšej pôžičky.
Posledná kontrola#
Pred podpisom skúste rozpočet bez jedného nájomného za mesiac. Ak splátka stále vychádza, máte konzervatívnejší základ. Ak nie, nehnuteľnosť síce prináša príjem, ale ešte netvorí bezpečnú rezervu na nový dlh.
Záver#
Prenájom môže posilniť rozpočet, ale iba po odpočítaní výpadkov a nákladov. Záväzok nastavte tak, aby obstál aj v mesiaci bez nájomného.
Krátke pravidlo#
Prenájom je stabilný základ až vtedy, keď výpadok nájomníka, oprava a náklady neohrozia ani splátku, ani základné výdavky domácnosti.
Počítajte preto aj s obdobím bez nájomníka a s tým, že časť príjmu ostáva na údržbu. Tým si oddelíte peniaze, ktoré sú naozaj použiteľné na splátku, od optimistického odhadu.
Často kladené otázky#
Stačí nájomná zmluva?
Zvyčajne nestačí sama. Veriteľ môže žiadať aj dôkaz prijatých platieb alebo daňové podklady.
Započíta banka celé nájomné?
Nie je to isté. Každý veriteľ má vlastnú metodiku a posudzuje aj náklady a stabilitu príjmu.
Môžem uviesť budúce nájomné?
Uvádzajte iba príjem, ktorý viete pravdivo a primerane doložiť.
