Refinancovanie hypotéky pred koncom fixácie je možné, no treba ho posúdiť podľa konkrétnych čísel. Hlavný rozdiel oproti refinancovaniu po skončení fixácie je ten, že banka si účtuje poplatok za predčasné splatenie, ktorý môže dosiahnuť 1 až 3 % z predčasne splatenej sumy.
Ak je rozdiel medzi vašou súčasnou a novou sadzbou dostatočne veľký, refinancovanie pred koncom fixácie sa napriek poplatku oplatí. Kľúčové je vypočítať si, či úspora na úrokoch prevýši jednorazové náklady na prechod do inej banky.
Kedy sa oplatí refinancovať pred koncom fixácie#
Rozhodnutie refinancovať závisí od troch faktorov: výšky poplatku za predčasné splatenie, rozdielu v úrokovej sadzbe a zostávajúcej doby fixácie. Čím dlhšie fixácia ešte trvá, tým viac mesiacov budete platiť vyššiu sadzbu, a teda tým väčšiu úsporu vygenerujete.
Všeobecné pravidlo hovorí, že refinancovanie pred koncom fixácie sa oplatí, ak je rozdiel sadzieb aspoň 1 percentuálny bod. Pri menšom rozdiele (okolo 0,5 %) už úspora nemusí pokryť poplatok a administratívne náklady.
| Situácia | Poplatok za predčasné splatenie | Oplatí sa? |
|---|---|---|
| Fixácia končí o 6 mesiacov, rozdiel 0,3 % | 2 % z 80 000 € = 1 600 € | NIE - úspora 120 € neprekryje poplatok |
| Fixácia končí o 2 roky, rozdiel 1,5 % | 1 % z 100 000 € = 1 000 € | ÁNO - mesačná úspora ~125 € = 3 000 € za 2 roky |
| Fixácia končí o 1 rok, rozdiel 0,8 % | 3 % z 60 000 € = 1 800 € | NIE - úspora 800 € nestačí |
| Práve skončila fixácia, rozdiel 1 % | 0 € | ÁNO, bez debaty |
Koľko stojí predčasné splatenie hypotéky#
Poplatok za predčasné splatenie je najväčšou prekážkou. Jeho výška závisí od zmluvných podmienok, ktoré ste podpísali pri čerpaní hypotéky.
Vo väčšine zmlúv je poplatok stanovený ako percento z predčasne splatenej sumy, najčastejšie 1 až 3 %. Niektoré banky účtujú nižší poplatok, iné ho počítajú z rozdielu medzi vašou sadzbou a aktuálnou ponukou. Presné číslo nájdete v zmluve o hypotéke vo všeobecných obchodných podmienkach.
Dôležité je, že poplatok sa počíta len z predčasne splatenej sumy, nie z celej pôvodnej výšky úveru. Ak refinancujete hypotéku so zostatkom 80 000 € a poplatkom 2 %, zaplatíte 1 600 €.
Viac o poplatkoch za predčasné splatenie sa dozviete v článku o predčasnom splatení hypotéky.
Ako vypočítať, či sa refinancovanie oplatí#
Výpočet je pomerne jednoduchý. Stačí porovnať úsporu na úrokoch s poplatkom za predčasné splatenie a s ďalšími nákladmi.
Príklad: Máte hypotéku 100 000 € so zostávajúcou dobou 20 rokov a fixáciou na 3 % (ešte 2 roky do konca fixácie). Nová banka ponúka sadzbu 1,5 %. Mesačná splátka pri 3 % je približne 555 €, pri 1,5 % je to 483 €. Mesačná úspora = 72 €, za 2 roky = 1 728 €. Poplatok za predčasné splatenie (1,5 %) = 1 500 €. Úspora 1 728 € - 1 500 € = 228 € v pluse. Oplatí sa.
Ak by bol poplatok 3 % (3 000 €), refinancovanie by stratilo zmysel - na konci fixácie by ste prešli bez poplatku a ušetrili.
Pomôcť vám môže hypotekárna kalkulačka, kde si môžete porovnať starú a novú splátku na konkrétnych číslach.
Prečo vôbec refinancovať pred koncom fixácie#
Dva najčastejšie dôvody, prečo ľudia riešia refinancovanie ešte pred koncom fixácie:
-
Sadzby výrazne klesli - ak ste fixovali hypotéku na 4 % a aktuálne sú sadzby na 2 %, čakať dva roky do konca fixácie znamená platiť zbytočne veľa. Aj s poplatkom sa oplatí prejsť skôr.
-
Potrebujete zmeniť parametre úveru - chcete predĺžiť splatnosť, znížiť splátku alebo naopak skrátiť dobu splácania. Refinancovaním môžete upraviť všetky parametre naraz.
Ak refinancujete v tej istej banke, poplatok za predčasné splatenie môže byť nižší alebo nemusí byť účtovaný vôbec. Článok o refinancovaní úveru v tej istej banke vysvetľuje, kedy sa to oplatí a aké sú podmienky.
Čo sa oplatí viac - počkať na koniec fixácie alebo refinancovať skôr?#
Väčšina ľudí radšej počká na koniec fixácie, aby sa vyhla poplatku. Rozhodnutie závisí od konkrétnych čísel a vašej schopnosti zaplatiť poplatok z vlastného vrecka.
| Počkať na koniec fixácie | Refinancovať pred koncom |
|---|---|
| Poplatok 0 € | Poplatok 1 - 3 % |
| Musíte čakať mesiace až roky | Úspora beží okamžite |
| Počas čakania platíte vyššiu splátku | Nová nižšia splátka od nasledujúceho mesiaca |
| Riziko, že sadzby počas čakania ešte klesnú (v prospech) | Riziko, že sadzby vzrastú, kým čakáte (v neprospech) |
Ak poplatok nepresahuje úsporu za zostávajúcu dobu fixácie, refinancujte hneď. Ak je poplatok príliš vysoký, počkajte na koniec fixácie. Všeobecný prehľad o refinancovaní nájdete v článku o refinancovaní hypotéky.
Rozdiel medzi refinancovaním a konsolidáciou#
Refinancovanie znamená presun jednej hypotéky do inej banky s lepšími podmienkami. Konsolidácia je zlúčenie viacerých úverov (hypotéka + spotrebný úver + kreditná karta) do jedného. Pri konsolidácii môžete získať nižšiu celkovú splátku, no postup je iný.
Ak máte popri hypotéke aj spotrebné úvery, možno sa vám oplatí konsolidovať všetky dlhy naraz. Rozdiel medzi týmito dvoma riešeniami vysvetľuje článok konsolidácia alebo refinancovanie.
Často kladené otázky o refinancovaní pred koncom fixácie#
Môžem refinancovať hypotéku kedykoľvek počas fixácie?
Áno, zákon vám to umožňuje. Banka nemôže zakázať predčasné splatenie, ale má právo si účtovať zmluvný poplatok. Výšku poplatku nájdete vo vašej úverovej zmluve.
Ako zistím výšku poplatku za predčasné splatenie?
Poplatok je uvedený v zmluve o hypotéke, konkrétne vo všeobecných obchodných podmienkach. Ak si nie ste istý, môžete požiadať banku o písomné vyčíslenie poplatku k aktuálnemu zostatku.
Ovplyvňuje refinancovanie pred koncom fixácie moju bonitu?
Samotné refinancovanie nie, ale nová banka bude preverovať vašu bonitu rovnako ako pri prvej hypotéke. Ak sa vaša finančná situácia zhoršila, môže vám novú hypotéku zamietnuť.
Môžem refinancovať len časť hypotéky?
Nie, refinancovanie sa týka celého zostatku hypotéky. Čiastočné predčasné splatenie je možné, no nejde o refinancovanie. Môžete splatiť časť dlhu v rámci mimoriadnej splátky, ak to zmluva umožňuje.
Čo ak chcem refinancovať, ale nemám peniaze na poplatok?
Poplatok sa zvyčajne strháva z čerpanej sumy. Nová banka pošle vašej pôvodnej banke sumu na splatenie, pôvodná banka si strhne poplatok a zvyšok pošle vám. Vy tak nemusíte poplatok platiť z vlastného vrecka vopred.
Ak zvažujete aj iné možnosti optimalizácie hypotéky, prečítajte si článok o fixácii hypotéky, ktorý vysvetľuje, ako dlho fixovať sadzbu pre najlepšie podmienky.
